Продаж майнових прав на житло забудовником: що з ПДВ?

Обов'язкова реєстрація платником ПДВ

Після того, як ваше ТОВ буде змушене перейти з єдиного податку на загальну систему оподаткування через перевищення ліміту доходу, виникає питання щодо обов'язкової реєстрації платником ПДВ.

Відповідно до пп. 181.1 ПКУ, особа зобов'язана зареєструватися платником ПДВ, якщо загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню, протягом останніх 12 календарних місяців сукупно перевищує 1 000 000 гривень (без урахування ПДВ).

Застосування до вашої ситуації

Отримання коштів від інвесторів за договорами купівлі-продажу майнових прав є операцією з постачання послуг (або товарів у майбутньому), яка враховується для розрахунку реєстраційного ліміту для потреб і ЄП і ПДВ.

Розмір такого ліміту для потреб ЄП в 2025 році - 9 336 000 грн (див. тут).

Тож якщо ТОВ перевищить ліміт для перебування на ЄП, воно однозначно перевищить і ліміт для потреб реєстрації платником ПДВ.

Це означає, що якщо ТОВ внаслідок перевищення ліміту перейде на загальну систему оподаткування, воно повинно буде і зареєструватися платником ПДВ. У місяці, з якого ТОВ перейде на загальну систему, наприклад, у жовтні 2025, ТОВ буде зобов'язане подати реєстраційну заяву за формою №1-ПДВ до контролюючого органу не пізніше 10 числа такого місяця (читайте також: Передача нерухомості в рахунок поверненої частки в СК: що з ПДВ?, пп. 183.2 ПКУ). Про особливості подання такої заяви можна почитати тут.

Важливий нюанс: Операції, внаслідок яких відбулося перевищення ліміту, ще не оподатковується ПДВ. Податкові зобов'язання з ПДВ виникатимуть лише з дня вашої реєстрації платником ПДВ на всі наступні оподатковувані операції.

Оподаткування ПДВ операції з продажу майнових прав (перше постачання житла)

Ключове питання полягає в тому, чи є ваша діяльність пільговою.

Підпункт 197.1.14 ПКУ звільняє від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), крім першого постачання таких об'єктів.

Цей же підпункт визначає перше постачання житла як, зокрема, «першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника» (читайте також: Продаж квартири, яку внесено до СК: що з ПДВ?).

Застосування до вашої ситуації:

Ваше ТОВ виступає в ролі забудовника, який споруджує нове житло.

Інвестори (фізичні особи) є першими покупцями цього житла.

Передача їм у власність готових квартир після завершення будівництва буде саме першою передачею новозбудованого житла у власність.

Таким чином, ваша операція повністю підпадає під визначення першого постачання.

На наш погляд, з наведеного випливає, що пільга, передбачена пп. 197.1.14 ПКУ, на вашу діяльність не поширюється. Операції з продажу майнових прав на квартири в об'єкті, що будується, з подальшою передачею цих квартир у власність інвесторам, оподатковуються ПДВ за ставкою 20%.

Але враховуючи значні суми операцій, для уникнення будь-яких непорозумінь з контролюючими органами, доцільно звернутися до ДПС за отриманням письмової ІПК щодо оподаткування саме вашої моделі залучення коштів.

Висновки:

• Обов’язкова реєстрація платником ПДВ: При перевищенні ліміту доходу (9 336 000 грн у 2025 р.) та переході на загальну систему оподаткування ТОВ мусить зареєструватися платником ПДВ, якщо сума оподатковуваних операцій за 12 місяців перевищує 1 000 000 грн;
• Оподаткування першого постачання житла: Продаж майнових прав на новозбудоване житло з подальшою передачею у власність є першим постачанням, яке оподатковується ПДВ за ставкою 20%, без застосування пільги (пп. 197.1.14 ПКУ);
• Рекомендація: Для уникнення ризиків доцільно звернутися до ДПС за індивідуальною податковою консультацією (ІПК) щодо оподаткування операцій із залучення коштів через продаж майнових прав.