Як коригувати вхідний ПДВ у житловому будівництві?

Відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ, звільняється від ПДВ постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом. Тобто перше постачання житла оподатковується ПДВ.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Норми цього підпункту поширюються також на перший продаж дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об'єктів власності, зареєстрованих згідно із законодавством як житло (житловий фонд).

Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування.

Тобто перше постачання житла оподатковується ПДВ на загальних підставах, крім першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів.

Доступне житло – це збудовані і ті, що будуються за державної підтримки, житлові будинки (комплекси) та квартири (ст. 4 Закону від 25.12.2008 р. №800-VI). Державна підтримка будівництва доступного житла полягає у сплаті державою 30 відсотків вартості будівництва (придбання) доступного житла та/або наданні пільгового іпотечного житлового кредиту.

Якщо житло не належить до цих двох категорій, продаж майнових прав на таке житло теж оподатковуються ПДВ на загальних підставах – див. думку податківців тут.

У запитанні йдеться про постачання житла у новозбудованому житловому будинку через такий механізм фінансування, як попередній продаж майнових прав, які потім обмінюються на готове житло. Якщо це не доступне житло або воно будувалося без залучення державних коштів, то це оподатковувана операція і розподіл  податкового кредиту з ПДВ не здійснюється.

Лише у тому випадку, коли житло будувалося по програмі доступного житла або за державної підтримки, тоді потрібно робити розподіл вхідного ПДВ.

На нашу думку, його потрібно робити таким чином:

1. У першому місяці, коли було отримано платежі за майнові права на доступне житло, потрібно визначити обсяг оподатковуваних та неоподатковуваних операцій саме в цьому місяці (див. пп. 199.3 ПКУ). Тобто коефіцієнт розподілу визначається не за площею приміщень, а за обсягом фактично проведених операцій постачання в тому місці, коли було отримано перший платіж за майнові права, який звільнено від ПДВ. В даному випадку операції постачання – це отримання платежів за майнові права на житлові та нежитлові приміщення;
2. Далі цей коефіцієнт застосовується до кінця того року, в якому вперше були проведені звільнені операції. За цим коефіцієнтом складаються компенсуючі податкові накладні, у яких зазначається тільки частка (відповідно до виведеного коефіцієнту) вхідної ПН, по якій виникає таке зобов’язання;
3. За підсумками першого року визначається загальний коефіцієнт, за яким робиться річний перерахунок ПДВ і визначається коефіцієнт розподілу на наступний рік (пп. 199.4 ПКУ);
4. В наступному році використовується минулорічний коефіцієнт (пп. 199.2 ПКУ). Такий щорічний перерозпоідл ПДВ відбувається до завершення продажу всіх приміщень, коли будуть проведені всі операції щодо продажу будинку;
5. На нашу думку, перерозподіл ПДВ слід завершити в тому місяці, коли будуть завершені операції з одночасного використання придбаних товарів/послуг в оподатковуваних і неоподатковуваних операціях. У кінці року,  в якому буде завершено продаж житла, що звільнене від ПДВ, слід зробити останній річний перерахунок ПДВ.

На нашу думку, ті ПН, по яким не створено компенсуючі ПН та минув термін реєстрації таких ПН, не  можна включати в остаточний розрахунок ПДВ. Компенсуючі ПН слід складати вчасно.

Якщо компенсуючі ПН не складені та не зареєстровані вчасно, до них застосовуються штрафи, передбачені ст. 120-1 ПКУ, у редакції станом на перший день після спливу строку реєстрації ПН. Зокрема, штраф становить 50% суми ПДВ, зазначеної в таких податкових накладних/розрахунках коригування, - у разі порушення строку реєстрації на 366 і більше календарних днів.

Додатково читайте тут, тут, тут, тут, тут та тут.