Продаж нерухомості нижче ціни придбання: як визначити ПЗ з ПДВ?

Відповідно до пп. 188.1 ПКУ база оподаткування ПДВ операцій з постачання товарів визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів.

При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів не може бути нижче ціни придбання таких товарів, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції, за винятком:

• товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;
• газу, який постачається для потреб населення.

Варто звернути увагу, що мінімальна база оподаткування ПДВ буде різною для товарів та необоротних активів. В зв'язку з цим, для визначення того, за яким принципом визначати мінбазу, необхідно зважати на те, як підприємство обліковувало та з якою метою придбавало об'єкт нерухомості:

• якщо нерухомість було придбано з метою перепродажу і в експлуатацію підприємством не вводилось (тобто, в обліку його придбання відображалось відразу за субрахунком 286 і амортизація на нього не нараховувалась), то мінбаза для оподаткування ПДВ визначається виходячи з ціни придбання такої нерухомості. Про такий варіант обліку ми писали тут;
• якщо нерухомість було введено в експлуатацію (тобто оприбуткування відбувалось за субрахунком 152 з подальшим введенням в експлуатацію та нарахуванням амортизації), то мінбаза оподаткування ПДВ визначається виходячи з балансової вартості такої нерухомості на дату продажу.

Таким чином, у разі продажу об'єкту нерухомості на аукціоні за 2 млн грн підприємство має нарахувати ПЗ виходячи або з ціни придбання такої нерухомості, або з його балансової вартості (в залежності від того, з якою метою придбавалась нерухомість та як обліковувалась). У такому випадку платник податку складає дві податкові накладні:

• одну на покупця (якщо він є платником ПДВ), виходячи з договірної вартості (2 млн грн);
• другу - на суму, розраховану виходячи з перевищення ціни придбання/балансової вартості над фактичною ціною (з типом причини 15).

Зазначимо, що у разі, якщо підприємство обліковувало нерухомість за другим варіантом (як об'єкт ОЗ) може бути проведено процедуру його уцінки, за рахунок чого його балансова вартість буде меншою, а отже, і мінімальна база для оподаткування ПДВ також зменшиться (про облік та податкові наслідки проведення переоцінки ми писали тут). Однак, варіант з уцінкою не допоможе у разі, якщо облік придбаної нерухомості здійснювався за першим варіантом (вартість придбання залишиться тією ж самою).