Негрошовий розрахунок за оренду офісу

Відповідно до пп. 170.1.2 ПКУ податковим агентом платника податку - орендодавця є орендар. Об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, яка затверджується Кабміном, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування на території розташування нерухомості. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Орендна плата за користування майном — одна із найважливіших умов договору оренди. Статтею 286 ГКУ уточнюється, що це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцеві незалежно від наслідків своєї госпдіяльності. При визначенні розміру такої плати сторони повинні одночасно узгодити форму її внесення: у грошовій, натуральній або грошово-натуральній формі. Якщо такої умови у договорі не має, то рекомендуємо скласти додаток до договору та погодити форму внесення оренди.

Оподаткування ПДФО та військовим збором

Незважаючи, що фізособа — орендодавець є засновником та директором юрособи, виплачені (нараховані) доходи оподатковуються ПДФО за ставкою 18% та військовим збором за ставкою 1,5%. 

До частини доходу, який нараховується у негрошовій формі, потрібно застосовувати натуркоефіцієнт при визначенні суми доходу за п. 164.5 ПКУ. Базою для ПДФО буде вартість доходу, визначена за звичайними цінами (в даному разі потрібно орієнтуватися на ринкову ціну) та збільшена на 1,2195. Для оподаткування військового збору коефіцієнт не застосовується.

ЄСВ при виплаті орендного платежу, незалежно від статусу орендодавця, не нараховується і не утримується. Відносини, що виникають при укладенні договору оренди, не мають ознак правовідносин, що регулюють виконання робіт або надання послуг.

Бухгалтерський облік в орендаря

Iнформацію про оренду необоротних активів та її розкриття у фінзвітності регулюють норми П(С)БО 14. Об'єкт операційної оренди відображається орендарем на позабалансовому рахунку 01 «Орендовані необоротні активи» за вартістю, зазначеною у договорі про оренду (п. 8 П(С)БО 14, п. 20 Методрекомендацій №561).

Орендна плата визнається в орендаря витратами згідно з П(С)БО 16 на прямолінійній основі протягом строку оренди або з урахуванням способу одержання економічних вигід, пов'язаних із використанням об'єкта операційної оренди (п. 9 П(С)БО 14). Наприклад, якщо орендар перерахує орендну плату авансом, то віднести суму авансу до витрат поточного періоду не вийде. У цьому випадку таку суму буде відображено на дебеті рахунка 39 «Витрати майбутніх періодів», на якому відображаються орендні платежі, сплачені авансом. А згодом такі суми списуватимуться на витрати у періоді нарахування — щомісяця або щокварталу.

Відображається орендна плата залежно від призначення орендованого об'єкта, зокрема, у складі адміністративних витрат.

Згідно з пп. 14.1.10 ПКУ бартерна (товарообмінна) операція - це господарська операція, яка передбачає проведення розрахунків за товари (роботи, послуги) у негрошовій формі в рамках одного договору. Відповідно до ч. 3 ст. 715 ЦКУ та ч. 3 ст. 293 ГКУ, якщо обмінюється товар (послуга) більшої вартості на товар (послугу) меншої вартості, договором може бути встановлена доплата.

Отже, за бартерним договором кожна сторона є продавцем того товару, який вона передає в обмін, і покупцем товару, який вона одержує взамін. Тому, якщо за оренду офісу передбачається розрахуватися майном юрособи (кухонними меблями) така операція для платника ПДВ є постачанням товару. Адже згідно з пп. 14.1.191 ПКУ постачання товарів - це будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі обмін. Орендарю, який буде одночасно і продавцем товару, потрібно звернути увагу на абз. 2 п. 188.1 ПКУ. База оподаткування визначається за договірними цінами, але не може бути нижче ціни придбання таких товарів, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів (якщо кухонні меблі в обліку орендаря є основними засобами) не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухобліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни).

Сплата податків

ПДФО (а також і військовий збір) сплачується під час виплати доходу одним платіжним дорученням згідно з пп. 168.1.2 ПКУ. Але за умовами ситуації потрібно звернути увагу на пп. 168.1.4 ПКУ. Якщо орендна плата сплачується у негрошовій формі або готівкою з каси, податок сплачується протягом трьох банківських днів, що настає за днем такого нарахування/виплати. Якщо дохід нараховано, але не виплачено, ПДФО слід сплатити не пізніше 30 к. д., наступних за місяцем нарахування доходу це норма пп. 168.1.5 ПКУ. 

Приклад. За договором оренди нерухомості встановлено щомісячну оренду плату у розмірі 7 400,00. Складено додаток до договору про зарахування частини орендного платежу у формі товарнообмінної операції. Додатком передбачено умову, що право власності на товар переходить на дату виконання зобов'язань обома сторонами. Відповідно дата ПЗ з ПДВ буде визначатися на дату підписання акту та накладної про перехід права власності на кухонні меблі до фізособи-орендодавця офісу.
Обмін здійснюється неподібними активами з доплатою. Фізособа отримує:

- меблі за справедливою вартістю (для спрощення прикладу припускаємо, що меблі у продавця обліковувалися як товар) — 4 800 грн (в т.ч. ПДВ - 800,00 грн);

- утримання ПДФО з суми орендного платежу — 7400,00 * 18% = 1332,00 грн, але враховуючи, що частина оренди виплачується у негрошовій формі, база для ПДФО у вартості меблів збільшується на коефіцієнт і становить (4800,00 х 1,2195) = 5853,60 грн, звідси сума податку з негрошової частини 5853,60 х 18% = 1053,65 грн.

Тому сума ПДФО з доходу у грошовій формі (7400,00 — 4800,00) х 18% = 468, 00 грн.

Сума ПДФО з доходу у негрошовій формі становить 1053, 65 грн.

Загальна сума ПДФО до сплати: 1521, 65 грн;

Утримання військового збору (7400,00 х 1,5%) = 111,00 грн;

Доплата у грошовій формі за мінусом ПДФО та військового збору – 967, 35 грн (див. таблицю).