Придбання та одночасний продаж нерухомості тягне сплату ПДФО та податку на нерухомість

Порядок оподаткування ПДФО та військовим збором операцій з продажу об’єктів нерухомості докладно розглядається, зокрема, у листі ДФСУ від 29.04.2016 р. № 4513/М/99-99-13-02-03-14. 

Загальні правила наступні. Відповідно до п. 172.1 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад 3 роки, не оподатковується. 

Згідно з п. 172.2 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ПКУ, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в цьому пункті, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 %, визначеною п. 167.2 ПКУ.

Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону (п. 172.3 ПКУ).

Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку (п. 172.4  ПКУ).

Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи особою, яка продає нерухомість, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу (пп. „а” п. 172.5 ПКУ).

Також об'єктом оподаткування військовим збором є доходи, визначені ст. 163 Кодексу  (пп. 1.2 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX Кодексу), зокрема, загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого відповідно до пп. 164.2.4 ПКУ включається оподаткована ПДФО частина доходу від операцій з нерухомим майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 ПКУ. Ставка військового збору становить 1,5 % об'єкта оподаткування, визначеного пп. 1.2 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX Кодексу (пп. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX Кодексу). 

Отже, дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від продажу протягом звітного податкового року об’єкта нерухомості (однієї квартири),  який перебуває у власності такої особи менше трьох років, оподатковується ПДФО за ставкою 5% та військовим збором за ставкою 1,5%. У разі якщо протягом того ж звітного податкового року цією особою продається другий об’єкт нерухомості (квартира), то дохід, отриманий від такого продажу, оподатковується ПДФО та військовим збором на загальних підставах, незалежно від строку перебування цього об’єкта у власності фізичної особи.

Оскільки у запитанні йдеться про об'єкти нерухомості, які перебували у власності фізособи менш як три роки, продаж яких відбувається протягом одного року, фізособа-продавець має сплатити ПДФО та військовий збір з обох таких продажів, при цьому зробити це до нотаріального засвідчення договорів купівлі-продажу. 

Але, згідно із п. 172.5 ПКУ,  якщо стороною договору купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна (покупцем) є юридична особа чи фізична особа - підприємець, така особа є податковим агентом фізособи-продавця щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету ПДФО та військового збору з доходів, отриманих фізособою від такого продажу. Отже, якщо зазначені частини будівлі продаватимуться юрособі, то утримати з вартості продажу (доходу) і перерахувати до бюджету суми ПДФО та військового збору до нотаріального засвідчення договорів купівлі-продажу має саме така юрособа-покупець.  

Щодо податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, то платниками податку є, зокрема, фізичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (пп. 266.1.1 ПКУ). При цьому базою оподаткування є загальна площа об'єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток (пп. 266.3.1 ПКУ). Тож, у випадку, зазначеному в запитанні, базою оподаткування податком на нерухоме майно, буде загальна площа нерухомості, яка знаходиться у власності у фізособи (в тому числі, придбані протягом звітного року об’єкти нерухомості). Адже базовий податковий (звітний) період дорівнює календарному року (пп. 266.6.1 ПКУ).

Але, на відміну від ситуації з ПДФО та військовим збором, суму податку на нерухоме майно, яку повинна сплатити фізособа, розраховують податківці. Відповідно до пп. 266.7.2 ПКУ податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату суми/сум податку та відповідні платіжні реквізити, зокрема, органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного з об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, надсилаються (вручаються) платнику податку контролюючим органом за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком).

При цьому податківці враховуватимуть і пільги, встановлені для фізосіб з податку на нерухомість п. 266.4 ПКУ.  Так, за пп. 266.4.1 ПКУ, база оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи - платника податку, зменшується:

а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості - на 60 кв. метрів;

б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості - на 120 кв. метрів;

в) для різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), - на 180 кв. метрів.

Таке зменшення надається один раз за кожний базовий податковий (звітний) період (рік).

Як враховуються при цьому придбані та/або продані протягом звітного року об’єкти нерухомості? 

Щодо новоствореного (нововведеного) об'єкта житлової та/або нежитлової нерухомості податок сплачується фізичною особою-платником починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об'єкт. У разі переходу права власності на об'єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об'єкт оподаткування, а для нового власника - починаючи з місяця, в якому виникло право власності (пп. 266.8.1 ПКУ).

Відтак, на нашу думку, у разі, якщо угоди про придбання та продаж відбулись в одному календарному місяці (відбулась зміна власників нерухомості із внесенням відповідних даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно), то сплачувати податок на нерухоме майно буде не потрібно (податківці мають врахувати цей момент, розраховуючи суму податку до сплати). 

Якщо між придбанням та продажем зазначених у запитанні об’єктів нерухомості протягом одного звітного року період є більшим, ніж місяць,  контролюючий орган має право нарахувати податок за кожен місяць перебування у власності таких об’єктів.