Юрлицо может продавать основные средства по цене ниже, чем их оценочная стоимость

Вопрос: Юридическое лицо продает связанному физическому лицу объект недвижимости по балансовой стоимости. При заключении договора у нотариуса последний для расчета пошлины потребовал экспертную оценку, которая была сделана и которая превышает балансовую стоимость. Облагается ли у физлица разница между экспертной оценкой и стоимостью недвижимости по договору в соответствии с п.164.2.17 Налогового Кодекса как индивидуально предоставленная скидка?

Ответ: На данный момент налоговый учет выбытия основных средств на предприятии производится по правилам бухгалтерского учета. Специальные нормы НКУ, которые описывали механизмы реализации производственных и непроизводственных основных средств в налоговом учете (ст. 146 НКУ) канули в Лету, поэтому при реализации ОС руководствуемся только правилами бухгалтерского учета.

Реализация ОС в украинском бухгалтерском учете описана в ПСБУ 7 «Основные средства» и ПСБУ 27 «Необоротные активы, удерживаемые для продажи, и прекращенная деятельность». 

Так п.34 ПСБУ 7 определяет  финансовый результат от выбытия объектов основных средств как разницу между доходом от выбытия основных средств и их остаточной стоимости, непрямых налогов и расходов, связанных с выбытием основных средств.

Как видим, никаких специальных норм в отношении связанных лиц этот пункт не содержит. Таким образом, юридическое лицо вправе реализовывать основное средство по балансовой стоимости связанному лицу без каких либо дополнительных ограничений. 

Единственное что будет иметь принципиальное значение, так это какие проводки в бухгалтерском учете сделает юридическое лицо при отражении такой хозяйственной операции. Это напрямую будет зависеть от того, как юридическое лицо учитывало, реализуемый объект основных средств в предпродажный период, в соответствии с ПСБУ 7 как основное средство или в соответствии с ПСБУ 27 как необоротный актив, предназначенный для дальнейшей продажи.

Теперь давайте разберемся с налогообложением физического лица, которому продается этот объект недвижимости. Если предприятие продает связанному лицу такой объект недвижимости по цене ниже обычной, то в этом случае работник получает дополнительное благо, предусмотренное пп. «е» пп. 164.2.17 НКУ: это сумма «скидки с обычной цены (стоимости) товаров (работ, услуг), индивидуально предназначенной для такого налогоплательщика». В данном случае сумма НДФЛ рассчитывается по правилам п. 164.5 НКУ и уплачивается на следующий день после передачи объекта недвижимости  согласно пп. 168.1.4 НКУ.

Обычную стоимость объекта недвижимости  следует определять по данным независимой (экспертной) оценки, которая и была проведена Вами. Цена приобретения объекта недвижимости (для физического лица) может считаться обычной ценой только в том случае, если рыночные цены на такие объекты  достаточно стабильны. Но чтобы подтвердить этот факт, опять-таки нужны услуги оценщика.