Чи повинна фізособа декларувати власну нерухомість за кордоном?

Декларування нерухомості посадовими особами тощо

Декларування майна, в тому числі нерухомості, в тому числі за кордоном, передбачено Законом Про запобігання корупції.

Але стосується таке декларування тільки осіб, зазначених у пункті 1, підпунктах "а", "в"-"ґ" пункту 2 частини першої статті 3 цього Закону – депутатів, держслужбовців тощо.

Але цей обов’язок не стосується фізосіб, які не є особами, зазначеними в Законі Про запобігання корупції. Тому всі інші фізособи, окрім зазначених у Законі, не декларують нерухомість.

Якщо ФОП на ЄП групи 2 здає в оренду нерухомість за кордоном

Подібну ситуацію ми розглядали тут.

На наш погляд, ФОП може здавати нерухомість за кордоном, оподатковуючи такий дохід в рамках своєї підприємницької діяльності, у разі, якщо не перевищено дозволений граничний розмір переданого в оренду майна, згідно з пп. 291.5.3 ПКУ. В такому разі дохід від оренди зазначатиметься в декларації платника ЄП. Зазначати його в декларації про майновий стан і доходи не потрібно.

Але в будь-якому разі, нерухомість оформляється не на ФОП, а на фізособу, яка є ФОП. Тож якщо ФОП планує використовувати цю нерухомість у підприємницькій діяльності (здавати в оренду), він повинен подати інформації про такий об’єкт оподаткування до податкової служби у формі №20-ОПП.

Щоправда, думка податкової служби з цього питання нам не відома. Тому для уникнення непорозумінь може бути доречним отримати індивідуальну податкову консультацію.

Окрім того, договір з надання в оренду такої нерухомості має укладатися зі сторони орендодавця з ФОП, а не з фізособою. 

Причому, якщо орендна плата отримана на рахунок в іноземному банку за кордоном, для того, щоб оподатковувати його, як дохід ФОП, на погляд податкової служби, кошти слід перерахувати на рахунок в українському банку. Інакше дохід не вважатиметься підприємницьким і оподатковуватиметься в загальному порядку, як дохід фізособи, про що скажемо далі. Причому в разі, якщо за кордоном з орендної плати утримано податки, вони не зараховуватимуться в сплату ЄП. Детально про це ми писали тут. Тобто, орендна плата оподатковуватиметься податками як за кордоном, так і в Україні єдиним податком.

Проте тут слід врахувати те, що ФОП на 2 групі ЄП може надавати послуги (а оренда з метою оподаткування вважається послугою) тільки населенню або платникам єдиного податку (пп. 2 п. 291.4 ПКУ). Тому ФОП – платникам ЄП 2 групи не можна надавати майно в оренду нерезидентам, оскільки вони не є населенням або платниками єдиного податку.

Дохід від орендної плати, отриманої фізособою за кордоном

Відповідно до пп. 170.11.1 ПКУ у разі якщо джерело виплат будь-яких оподатковуваних доходів є іноземним, сума такого доходу включається до загального річного оподатковуваного доходу платника податку - отримувача, який зобов’язаний подати річну податкову декларацію, та оподатковується за ставкою, визначеною п. 167.1 ПКУ, тобто, 18%. Окрім того, з цієї суми утримується ВЗ за ставкою 1,5%.

Про особливості відображення в декларації можна почитати тут.

Зауважимо, що в такій декларації потрібно буде заповнити розділ VІІІ «Відомості про власне нерухоме (рухоме) майно та/або майно, яке надається в оренду (суборенду)».

Разом з тим відповідно до пп. 170.11.2 ПКУ у разі якщо згідно з нормами міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана ВРУ, платник податку може зменшити суму річного податкового зобов'язання на суму податків, сплачених за кордоном, він визначає суму такого зменшення за зазначеними підставами у річній податковій декларації.

У разі відсутності в платника податку підтверджуючих документів щодо суми отриманого ним доходу з іноземних джерел та суми сплаченого ним податку в іноземній юрисдикції, оформлених відповідно до статті 13 ПКУ, такий платник зобов'язаний подати до контролюючого органу за своєю податковою адресою заяву про перенесення строку подання податкової декларації до 31 грудня року, наступного за звітним. У разі неподання в установлений строк податкової декларації платник податків несе відповідальність, встановлену цим Кодексом та іншими законами.

Тобто, якщо з країною, де перебуває нерухомість і Україною є міжнародний договір про уникнення подвійного оподаткування, на суму сплаченого в такій країні податку фізособа платник може зменшити суму ПДФО. Але ВЗ потрібно буде сплачувати в будь-якому разі. 

Відповідно до пп. 13.5 ПКУ для отримання права на зарахування податків та зборів, сплачених за межами України, платник зобов'язаний отримати від державного органу країни, де отримується такий дохід (прибуток), уповноваженого справляти такий податок, довідку про суму сплаченого податку та збору, а також про базу та/або об'єкт оподаткування. Зазначена довідка підлягає легалізації у відповідній країні, відповідній закордонній дипломатичній установі України, якщо інше не передбачено чинними міжнародними договорами України.

Про особливості легалізації довідок ми писали тут. Детальніше про зарахування податків можна почитати тут.