Представник не може користуватись землею на власний розсуд, якщо є довіреність лише на продаж

Запитання: Фізособа - власник ділянки і нежитлового споруди (адмінбудівлі), цільове призначення якої інша комерційна діяльність. До 2015 р. ця фізособа була зареєстрована підприємцем і вела свою госпдіяльність на цій ділянці (щорічно сплачувався земельний податок і здавалася декларація з плати за землю). У 2015 р. підприємець припинив свою діяльність і знявся з реєстрації. З 2016 р. фізособа склала заповіт і довіреність на цю ділянку на іншу фізособу. Довіреність складена на право бути представником власника при відчуженні та продажу землі і нежитлової споруди. Інших документів, що дають право розпоряджатися або вчиняти будь-які дії з землею і будівлею немає. Довірена особа (зареєстрована як підприємець) в 2016 р. починає вести свою госпдіяльність на цій ділянці землі з використанням будівлі. Продажу землі і споруди не було, а діяльність ведеться досі. Хто в цій ситуації зобов'язаний сплачувати земельний податок? Наскільки правомірно підприємець веде свою госпдіяльність, маючи на руках лише довіреність на право продажу і заповіт? Які наслідки?

Відповідь:

Нагадаємо, що відповідно до ч. 1 ст. 245 ЦКУ форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин. 

Оскільки, як сказано в запитанні, видана довіреність на відчуження земельної ділянки та нежилих споруд зі всіма правами та обов'язками щодо вчинення правочинів з таким об’єктами, які вимагають нотаріального посвідчення, то відповідно довіреність має нотаріальну форму.

Як показує практика, нотаріуси вказують у довіреності й можливість розпорядження таким майном з правом укладання цивільно-правових та господарських договорів, що фактично може бути витлумачено як використання представником й в межах власної господарської діяльності (у т.ч. й через реєстрацію повіреного підприємцем).

Якщо таких умов прямо не встановлено у довіреності, то представник вийшов за межі довіреності. Він не мав використовувати та розпоряджатись майном інакше, ніж передбачено довіреністю, у т.ч. використовувати земельні ділянки та нежилі споруди в цілях отримання доходу в межах підприємницької діяльності представника. А це дає право довірителю скасувати видану ним довіреність. Сам факт наявності заповіту не змінює статусу та прав власності на майно до смерті довірителя. В разі скасування довіреності Представництво за довіреністю припиняється (п. 2 ч. 1 ст. 248 ЦКУ).

Але, наслідки такого скасування прописані у ч. 2, 3 ст. 249 ЦКУ. Так, особа, яка видала довіреність і згодом скасувала її, повинна негайно повідомити про це представника, а також відомих їй третіх осіб, для представництва перед якими була видана довіреність. Права та обов'язки щодо третіх осіб, що виникли внаслідок вчинення правочину представником до того, як він довідався або міг довідатися про скасування довіреності, зберігають чинність для особи, яка видала довіреність, та її правонаступників. Це правило не застосовується, якщо третя особа знала або могла знати, що дія довіреності припинилася. 

Водночас, зазначимо, що до того часу, поки представник не уклав правочинів про відчуження земельної ділянки та нежилих споруд, власником такої нерухомості залишається довіритель, який має право на захист прав на свою власність.

За правилами ч. 1, 3 ст. 390 ЦКУ власник майна має право вимагати від особи, яка знала або могла знати, що вона володіє майном незаконно (недобросовісного набувача), передання усіх доходів від майна, які вона одержала або могла одержати за весь час володіння ним. А недобросовісний набувач (володілець) має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених ним з часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів. 

Подібні спори вирішуються в судовому порядку.

Щодо земельного податку, то слід звернути увагу на наступне.

Відповідно до п. 269.1 ПКУ платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. 

Відповідно до п. 270.1 ПКУ об'єктами оподаткування є: 

• земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні; 
• земельні частки (паї), які перебувають у власності. 

В нашому випадку, оскільки фізособа-представник, після реєстрації суб’єктом підприємницької діяльності використовував земельну ділянку у власній госпдіяльності без законних на це підстав, то його не можна вважати його належним землекористувачем для сплати земельного податку. Тим більше жодних договорів оренди між власником землі та представником за довіреністю не укладалось. В зазначеному випадку, навіть враховуючи факт складення заповіту, власником земельної ділянки є довіритель і саме він вказаний у реєстрі нерухомості як власник. Тож, на нашу думку, саме він має сплачувати земельний податок. Проте у разі, якщо власник землі — довіритель звернеться до суду з вимогою за ч. 1, 3 ст. 390 ЦКУ, то він, на нашу думку, має право вимагати й відшкодування сплаченого земельного податку.