Відповідальність за несплату податку на нерухоме майно протягом кількох років

Запитання: Підприємство платник податку на прибуток, платник ПДВ з 01.07.2016 р. 17.04.2014 р. був введений в експлуатацію будинок загальною площею 1267,20 м кв. Право власності на нерухоме майно підтверджується актом. Підприємство має намір подати 15.09.2016 р. декларацію з податку на нерухоме майно за 2015 та 2016 рр. Які штрафні санкції загрожують підприємству за несвоєчасну здачу звітів, який розмір штрафу за несвоєчасну сплату та яка пеня? Як заповнити правильно декларації з штрафами та пенею за 2015 та 2016 рр.?

Відповідь:

З якої дати забудовники мають сплачувати податок на нерухомість?

Якщо юридична особа – забудовник є власником об’єктів нерухомості, які він побудував, то така юридична особа є платником податку на нерухоме майно. Якщо право власності на об’єкт житлової нерухомості набуте протягом року, податок нараховується з дня виникнення такого права.

Водночас, право власності на об’єкти повинно підтверджуватися відповідними документами. Перехід права власності на об’єкт нерухомості відбувається після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем відповідно до Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”. Про це зауважували фахівці ДФС на своєму офіційному сайті.

Документами, які підтверджують виникнення права власності на будівлі, споруди, приміщення є:

- витяги, видані органами державної реєстрації прав та нотаріусами;

- свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видані державним реєстратором.

Таким чином, забудовник є власником власнозбудованих приміщень тільки у тому випадку, якщо відбувалась державна реєстрація права власності на таке майно та отримано правовстановлюючі документи (які ми вказали вище). Лише маючи статус власника, забудовник стає платником податку на нерухомість. В протилежному випадку сплачувати такий податок не потрібно так само, як і подавати податкові декларації про таку нерухомість.

Таке застереження ми робимо через зазначену в запитанні умову «Право власності на нерухоме майно підтчерджується актом». Адже самого акту про приймання-передачу будинку від виконувача будівельних робіт замовником для того, щоб говорити про право власності на такий будинок, недостатньо.

Припустимо, що, крім акту, підприємство в 2014 р. оформило і решту правовстановлюючих документів (просто не зазначило їх у запитанні). Далі розглянемо, як сплачувався податок на нерухомість у 2014-2016 роках, і які наслідки чекають платника податку, якщо він цей податок не сплачував та за нього декларацій не подавав. 

Хронологія сплати податку на нерухомість протягом 2014-2016 рр.

2014 рік

З 01.04.2014 р. базою для визначення податку на нерухомість є загальна площа житлової нерухомості, а не її житлова частина, як було до цього. Такі зміни поширюються як на фізичних осіб, так і на юридичних осіб, у власності котрих перебуває житлова нерухомість.

Згідно з пп. 14.1.129 ПКУ, об’єкти житлової нерухомості — будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. Будівлі, віднесені до житлового фонду, поділяються на житлові будинки, прибудови до житлових будинків, квартири, різноповерхові котеджі, кімнати в багатосімейних (комунальних) квартирах.

Житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості (пп. «а» пп. 14.1.129.1 ПКУ).

Згідно з пп. 265.5.1 ПКУ ставки податку для юридичних осіб встановлюювались в таких розмірах:

а) 1 % від мінімальної зарплати, встановленої на 1 січня - для квартир, загальна площа яких не перевищує 240 кв. метрів, та житлових будинків, загальна площа яких не перевищує 500 кв. метрів;

б) 2,7 % від мінімальної зарплати, встановленої на 1 січня - для квартир, загальна площа яких перевищує 240 кв. метрів, та житлових будинків, загальна площа яких перевищує 500 кв. метрів.

Відповідно до пп. 265.7.5 ПКУ щодо новоствореного (нововведеного) об'єкта житлової нерухомості декларація платниками податку - юридичними особами подається декларацію до контролюючого органу за місцезнаходженням об'єкта оподаткування протягом місяця з дня виникнення права власності на такий об'єкт.

Юридична особа починає нараховувати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, на новостворений (нововведений) об’єкт житлової нерухомості з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт (підкатегорія 106.07 ресурсу «ЗІР»*.

Податкове зобов'язання за звітний рік з податку сплачується юридичними особами - авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, що наступає за звітним кварталом, які відображаються в річній податковій декларації (пп. «б» пп. 265.10.1 ПКУ).

Підсумуємо:

Якщо новозбудована нерухомість є житловим будинком, право власності на яке отримано у квітні 2014 р., то забудовник повинен був подати протягом квітня 2014 р. декларацію з податку на нерухомість й визначити у ній загальну суму даного податку, виходячи із розрахунку 2,7% від мінімальної зарплати, встановленої на 1 січня (у 2014 році – 1218 грн), тобто 32,89 грн за кожен кв. м загальної площі житлового будинку.

Якщо 1267,20 кв. м – це загальна площа житлової нерухомості, то відповідно у 2014 році слід було сплатити 31 258, 66 грн ((32,89*1267,20)/12 місяцівх9 місяців (з квітня по грудень 2014 р).

Якщо новозбудована нерухомість є нежитловим будинком, то податок за неї у 2014 році не сплачувався.

2015 рік

З 01.01.2015 р. доведеться сплачувати податок як за житлову нерухомість, так і за нежитлову нерухомість (пп. 266.3.1 ПКУ).

До об’єктів нежитлової нерухомості ПКУ відносить будівлі, приміщення, що не віднесені згідно із законодавством до житлового фонду (пп. 14.1.129.1 ПКУ). Зокрема, ПКУ виділяє в нежитловій нерухомості:

а) будівлі готельні — готелі, мотелі, кемпінги, пансіонати, ресторани та бари, туристичні бази, гірські притулки, табори для відпочинку, будинки відпочинку;

б) будівлі офісні — будівлі фінансового обслуговування, адміністративно-побутові будівлі, будівлі для конторських й адміністративних цілей;

в) будівлі торговельні — торгові центри, універмаги, магазини, криті ринки, павільйони та зали для ярмарків, станції технічного обслуговування автомобілів, їдальні, кафе, закусочні, бази та склади підприємств торгівлі й громадського харчування, будівлі підприємств побутового обслуговування;

г) гаражі — гаражі (наземні й підземні) та криті автомобільні стоянки;

ґ) будівлі промислові та склади;

д) будівлі для публічних виступів (казино, ігорні будинки);

е) господарські (присадибні) будівлі — допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо;

є) інші будівлі.

Відповідно до пп. 266.5.1 ПКУ ставки податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, в залежності від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 2% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. метр бази оподаткування.

Водночас п. 33 підрозділу 10 р. ХХ ПКУ встановлено, що на 2015 рік ставки податку для об’єктів нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб — власників цих об’єктів нерухомості, не можуть перевищувати 1% мінімальної заробітної плати, установленої законом станом на 1 січня звітного (податкового року), за 1 кв. м для об’єктів нежитлової нерухомості.

Розглянемо на прикладі, як місцеві ради застосовували ці норми і встановлювали ставки податку.

Припустимо, що нерухомість знаходиться у м. Києві. Відповідно до рішення Київської міської ради «Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 23 червня 2011 року N 242/5629» від 28.01.2015 №58/923 ставка податку на нерухомість у 2015 році:

• для житлової нерухомості складає 1% від розміру заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року, тобто 12,18 грн за 1 кв.м (п. 5.2 Додаток 1 до Рішення);
• для нежитлової складає 1% від розміру заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року, тобто 12,18 грн за 1 кв.м (п.5.3 Додаток 1 до Рішення).

Таким чином, як для нежитлової, так і для житлової нерухомості для усіх місць розташування (зональності) передбачено єдину ставку податку на нерухомість у м. Києві – 12,18 грн за 1 кв.м.

Декларацію про таку нерухомість треба подати до 20 лютого 2015 року (пп. 266.7.5 ПКУ). Нарахування податку відбувається за ставками, встановленими місцевою радою на 2015 рік. Податок сплачується як і раніше – щокварталу авансовими платежами до 30 числа місяця, що наступає за звітним кварталом.

Зауважимо, що відповідно до п. 137.6 ПКУ у 2015 році підприємство може зменшити податок на прибуток, що підлягає сплаті до бюджету платниками податку, на суму нарахованого за звітний період податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, відповідно до ст. 266 ПКУ щодо об'єктів нежитлової нерухомості.

2016 рік

Більшість правил нарахування податку залишилися без змін в порівнянні із 2015 роком (крім ставок податку, які могли переглядатися місцевою радою, але в межах максимальної величини ставки, встановленої ПКУ).

Єдине що з’явилась норма  «ґ» пп. 266.7.1 ПКУ, відповідно до якої за наявності у власності платника податку об'єкта (об'єктів) житлової нерухомості, у тому числі його частки, що перебуває у власності фізичної чи юридичної особи - платника податку, загальна площа якого перевищує 300 кв. м (для квартири) та/або 500 кв. м (для будинку), сума податку, розрахована відповідно до пп. "а" - "г" цього підпункту, збільшується на 25000 грн на рік за кожен такий об'єкт житлової нерухомості (його частку).

Податківці вважають, що ця норма поширюється і на юридичних осіб – власників нерухомості (підкатегорія 106.07 ресурсу «ЗІР»**, регіональні податківці у Дніпропетровській області на своєму сайті).

Втім, ми вважаємо, що ця норма стосується виключно фізичних осіб, адже у абз. 1 пп. 266.7.1 ПКУ говориться про порядок обчислення податку на нерухомість, яка перебуває у власності фізосіб, і саме до цієї норми передбачено 5 підпунктів: з «а» по «ґ».

Відповідальність за неподачу звітності й несплату податків

У випадку, якщо у 2016 році до підприємства не застосовувалися штрафи за несвоєчасне подання податкових декларацій, із штрафних санкцій на нього очікує штраф у розмірі 170 грн за кожне неподання декларації (п. 120.1 ПКУ), а саме за 2014 рік (якщо новозбудована нерухомість – житловий будинок), за 2015 рік та 2016 рік.

Оскільки декларації із податку на нерухомість взагалі не подавалась, то відповідно слід буде подати 3 декларації за чиною формою, затвердженою наказом Міністерства фінансів України від 10.04.2015 р. №408, із позначкою «Звітна».

При зазначенні звітних податкових періодів, вказується роки: 2014 (починаючи з 04), 2015 та 2016 роки.

Крім цього на забудовника також чекатиме пеня. Нарахування пені розпочинається при самостійному нарахуванні суми грошового зобов'язання платником податків - від першого робочого дня, наступного за останнім днем граничного строку сплати грошового зобов'язання (пп. «а» пп. 129.1.1 ПКУ), а закінчується у день зарахування коштів на відповідний рахунок органу, що здійснює казначейське обслуговування бюджетних коштів, та/або в інших випадках погашення податкового боргу та/або грошових зобов'язань (пп. 129.3.1 ПКУ).

Сума пені розраховується за формулою (абз. 2 п. 129.4 ПКУ):

(сума несплаченого податкового зобов’язання з податку на нерухомість) х (кількість днів несплати / 365) х розмір облікової ставки НБУ х 120 / 100

Оскільки сплата податку на нерухомість сплачується щокварталу до 30 числа місяця, що наступає за звітним кварталом, то відповідно слід буде окремо розрахувати пеню для кожної суми, яка не була своєчасно сплачена. Адже для кожної з них сума пені буде різною.

Сплатити пеню платник податку може або самостійно (в поданих «звітних» деклараціях вона не зазначається), або дочекатися повідомлення-рішення від податківців, які нарахують таку пеню після сплати сум податку, зазначених у поданих деклараціях.

_________________________

* Запитання: «Діяло до 01.04.2014 З якого періоду ЮО починає нараховувати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, на новостворений (нововведений) об’єкт житлової нерухомості?».

** Запитання: «Яким чином в декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, ЮО відображає суму податку, збільшену на 25000 гривень на рік?».