Продаж земельної ділянки в податковому обліку ФОПа на загальній системі

До доходів ФОПа на загальній системі оподаткування належать доходи, отримані від провадження господарської діяльності (пп. 177.1 ПКУ).

Причому об’єктом оподаткування є чистий дохід – різниця між оподатковуваним доходом (виручкою) і документально підтвердженими витратами, пов’язаними з господарською діяльністю (пп. 177.2 ПКУ).

Чи може продаж земельної ділянки відноситися до господарської діяльності – питання дискусійне.

Відповідно до пп. 14.1.36 ПКУ, господарська діяльність - діяльність особи, що пов'язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами.

Якщо одним з видів господарської діяльності ФОП є діяльність з продажу земельних ділянок, то така діяльність по суті є торгівлею ділянками. Очевидно, в такому разі ФОП включає виручку від продажу ділянки до складу доходу, який  може зменшити на собівартість ділянки (яка є в цьому випадку товаром), згідно з пп. 177.4.1 ПКУ, де прямо сказано про такий вид витрат, як вартість товарів.

Але такий специфічний вид господарської діяльності малоймовірний. Скоріш за все, ФОП займається іншою діяльністю, для провадження якої він міг придбати ділянку, або ж використовував ділянку, набуту у власність ще до реєстрації ФОП. Тому на ділі податкова може поставити під сумнів можливість оподатковувати операцію продажу ділянки в рамках підприємницької діяльності.

Порядок оподаткування операцій з продажу фізособами нерухомого майна, включаючи земельні ділянки, встановлено ст. 172 ПКУ. Тому, якщо ФОП продає ділянку, він має оподатковувати операції продажу згідно з нормами цієї статті.

Тут варто сказати, що такого суб’єкта права приватної власності як ФОП, ЦКУ не встановлює. Суб’єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи (див. ч. 1 ст. 325 ЦКУ). Тому продавати земельну ділянку може тільки фізична особа, а не ФОП. Тобто, договір продажу має укладатися продавцем фізособою, а не ФОПом.

Аналогічне консультує і податкова (див., наприклад, тут).

Те саме у відповіді на запитання в підкатегорії 107.01.03, ЗІР, якщо ФОП перебуває на ЄП: «Чи включається до доходу ФОП платника ЄП сума коштів отримана від продажу нерухомого майна, яке оформлене і належить на праві власності ФО?».