Чи повинен орендар сплачувати у період карантину орендну плату, земельний податок та комунальні послуги?

Запитання:

Уряд звільнив наймачів від оренди за користування майном з моменту встановлення карантину Кабміном 11 березня до його завершення. Чи повинен орендар сплачувати у складі орендної плати земельний податок та комунальні послуги. Орендодавець здає кафе в оренду. На період карантину кафе не здійснює свою діяльність. Хто повинен платити земельний податок та комунальні послуги, які входять до складу орендної плати за одним договором оренди приміщення?

Відповідь:

02.04.2020 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 30.03.2020 р. № 540-IX (далі – Закон №540).

Щодо земельного податку

Законом №540 викладено у новій редакції п. 52-4 підрозділу 10 розд. ХХ ПКУ. В цьому пункті зазначено, що за період з 1 по 31 березня 2020 р. не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у т. ч. на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності.

При цьому платники плати за землю (крім фізичних осіб), які відповідно до пп. 286.2 ПКУ подали податкову декларацію, мають право подати уточнюючу податкову декларацію (але не зобов'язанні це робити). В уточненій декларації з плати за землю відображаються зміни податкового зобов'язання із сплати плати за землю за податковий період березень 2020 року.

У разі, якщо у березні чи квітні 2020 року платниками плати за землю було подано уточнюючу податкову декларацію щодо зменшення податкового зобов'язання із сплати плати за землю за податковий період квітень 2020 року з причин, які не пов'язані із самостійним виявленням помилок, що містяться у раніше поданій ними податковій декларації, такі платники плати за землю зобов'язані не пізніше 30.04.2020 р. подати уточнюючі податкові декларації з плати за землю (земельного податку та/або орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2020 рік. В уточнених деклараціях з плати за землю відображаються зміни податкового зобов'язання із сплати плати за землю за податкові періоди березень та квітень 2020 року відповідно до положень п. 52-4 підрозділу 10 розд. ХХ ПКУ.

При цьому у разі подання таких податкових декларацій з вище вказаних підстав до таких платників податків не застосовуються санкції, визначені ст. 50 ПКУ, та штрафні санкції згідно з вимогами пп. 120.2 ПКУ, за внесення змін до податкової звітності в частині збільшення податкових зобов'язань з плати за землю за податковий період квітень 2020 року.

Крім того, платники плати за землю (земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності), які визначають податкові зобов'язання із плати за землю на підставі податкових декларацій, сплачують податкове зобов'язання зі сплати плати за землю за податковий період квітень 2020 року у повному обсязі за місцезнаходженням земельної ділянки у строк до 30.06.2020 р. без нарахування пені та штрафних санкцій, передбачених ПКУ за порушення термінів сплати податкових зобов'язань щодо загальних термінів сплати податкового зобов'язання за такий період.

Отже, на сьогодні лише за період з 1 по 31 березня 2020 р. не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні (у т. ч. на умовах оренди) фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності.

Щодо оплати комунальних послуг

17.03.2020 р. набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 17.03.2020 р. № 530-IX (далі – Закон №530).

Відповідно до пп. 4 та 5 п. 3 розділу II «Прикінцеві положення» Закону №530 на період дії карантину або обмежувальних заходів, пов'язаних із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19), та протягом 30 днів з дня його відміни забороняється, зокрема:

• нарахування та стягнення неустойки (штрафів, пені) за несвоєчасне здійснення платежів за житлово-комунальні послуги;
• припинення/зупинення надання житлово-комунальних послуг громадянам України у разі їх неоплати або оплати не в повному обсязі.

Крім того, відповідно до п. 2 розд. II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо підтримки платників податків на період здійснення заходів, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19) від 17.03.2020 № 533-IX (далі – Закон №533) до 01.07.2020 р. зупинена дія п. 10 ч. 2 та п. 2 ч. ч. 4 ст. 7 та ч. 1 ст. 26 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 р. №2189-VIII (далі – Закон №2189).

Отже, у разі несвоєчасного здійснення платежів за житлово-комунальні послуги до 01.07.2020 р. зупинено:

• сплату пені в розмірах, установлених законом або договорами про надання житлово-комунальних послуг (п. 10 ч. 2 ст. 7 Закону №2189);
• сплату пені в розмірах, установлених законом або договорами про надання житлово-комунальних послуг для споживачів, яких об'єднує колективний споживач (п. 2 ч. 4 ст. 7 Закону №2189);
• зобов'язання споживача сплатити пеню в розмірі, встановленому в договорі, але не вище 0,01% суми боргу за кожен день прострочення (загальний розмір сплаченої пені не може перевищувати 100% загальної суми боргу) (ч. 1 ст. Закону №2189).

Отже, на період карантину сплату житлово-комунальних послуг ніхто не відміняв. Законами №530 та 533 лише зупинено нарахування та стягнення неустойки (штрафів, пені) за несвоєчасне здійснення платежів за житлово-комунальні послуги.

Щодо сплати орендної плати

Відповідно до п. 14 Закону №540 з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабміну №211, і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦКУ. Може бути звільнений, але не звільняється!

Зазначимо, що ч. 1 ст. 762 ЦКУ передбачено справляння плати з наймача за користування майном, розмір якої встановлюється договором найму.

Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Положення ч. 4 ст. 762 ЦКУ надають право наймачу вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦКУ).

Однак наймач звільняється від орендної плати не автоматично, а лише коли доведе неможливість виконання зобов'язань, передбачених умовами договору, через форс-мажорну обставину.

Відповідно до ч. 2 ст. 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 р. № 671/97-ВР (далі – Закон №671) та п. 3.1 Регламенту ТПП форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов'язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами.

17.03.2020 р. Верховна Рада України ухвалила Закон №530, яким внесено зміни до Закону №671 та включено до списку форс-мажорних обставин карантин.

Сьомий апеляційний адміністративний суд у Роз'ясненні від 27.03.2020 р. повідомляє, що просто існування таких обставини не є форс-мажором.

Така обставина стане форс-мажорною лише у випадку, якщо особа доведе неможливість виконання зобов'язань, передбачених умовами договору, саме через неї. Щоб засвідчити форс-мажорні обставини, потрібно звернутися до Торгово-промислової палати (ТПП).

Для того, щоб отримати сертифікат ТПП про форс-мажорні обставини, потрібно довести причинно-наслідковий зв'язок між зобов'язаннями, які сторона не може виконати, та обставинами (їхнім результатом), на які сторона посилається, як на підставу неможливості виконати зобов'язання.

Як одержати сертифікат про форс-мажор через карантин: роз'яснює ТПП див. тут. https://news.dtkt.ua/uk/state/other/61455

Отже, лише за наявності оформленого сертифікату ТПП про форс-мажорні обставини, якщо наймач доведе причинно-наслідковий зв'язок між зобов'язаннями, які він не може виконати, та обставинами (їхнім результатом), на які наймач посилається, як на підставу неможливості виконати зобов'язання, можна орендарю обговорювати з орендодавцем звільнення від орендної плати за весь час дії карантину.