Нормативну грошову оцінку землі проводить орендодавець

Запитання: Підприємство орендує земельну ділянку за межами населеного пункту, нормативно-грошова оцінка якої не проведена. В договорі оренди за 2010 р. визначено ставку та розрахункову вартість. Чи зобов’язане підприємство проводити за власний кошт нормативно-грошову оцінку? Яка відповідальність за її непроведення? Якщо за іншими договорами оренди в ДПІ не подані нормативно-грошові оцінки, то яка за це відповідальність?

Відповідь:

У відповідності до вимог п. 288.1 ПКУ підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. 

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний орган державної податкової служби про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни. 

В розділі “об'єкт оренди" Типового договору оренди землі (затвердженого Постановою КМУ від 03.03.2004 р. №220)  зазначається її нормативна грошова оцінка. При цьому у Типовому договорі не вказані окремі (спеціальні) норми, які б врегульовували необхідність внесення зміни до нормативної грошової оцінки землі чи порядку її перегляду. Натомість, відповідно до п. 36 Типового договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Переважно органи місцевого самоврядування чи органи державної влади, які виступають орендодавцями, використовують Типовий договір оренди землі. Водночас, орендодавці вносять деякі зміни у такі договори. Наприклад,  це стосується розділу “Інші права та обов'язки сторін”. До обов'язків орендаря може бути віднесено наступне “... орендар зобов’язаний самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством...” (постанова ВСУ від 03.12.2013 року справа №3-34гс13).

Загалом, суди вказують на те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. (постанова ВСУ від 07.10.2015 р. Справа № 3-841гс15).

Отже, на нашу думку, визначення нормативної грошової оцінки земель належить до повноважень органів місцевого самоврядування та є підставою для внесення змін до договору оренди землі (причому ініціатором таких змін є саме орендодавець).

Якщо в договорі оренди землі зазначено, що орендар здійснює щорічно індексацію нормативної грошової оцінки, що впливає на розмір орендної плати, то повноваження щодо проведення чи замовлення проведення такої нормативної грошової оцінки не відноситься до обов'язків орендаря (згідно з умовами договору).

Відповідальність за невиконання чи неналежне виконання обов'язків орендарем наведені у тексті самого договору оренди землі, але це не стосується не проведення нормативної грошової оцінки землі.

Відповідно до п. 286.2 ПКУ платники плати за землю (крім фізичних осіб) при поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подають довідку (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі. Відповідальність за невиконання цієї норми в ПКУ не передбачена.

Як бути, якщо у договорі оренди наведена сума оцінки землі, яка не відповідає даним Державного земельного кадастру, або за даними кадастру — нормативно-грошової оцінки взагалі не проводилось?

Питання відведення земельних ділянок вирішується на сесіях органів місцевого самоврядування (відповідної міської, селищної сільської ради) не рідше, ніж один раз на місяць (ч. 5 ст. 46 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”).

Відповідно до ч. 7, 12 ст. 21 Закону України від “Про державний земельний кадастр” відомості про нормативну грошову оцінку земель вносяться до Державного земельного кадастру на підставі технічної документації з такої оцінки. Органи державної влади (крім Верховної Ради України) та органи місцевого самоврядування у строк не пізніше п'яти робочих днів після прийняття рішень про затвердження документації із землеустрою і технічної документації з оцінки земель, яка згідно з цією статтею є підставою для внесення відомостей до Державного земельного кадастру, надають центральному органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, відповідно до їх компетенції засвідчені копії вказаних рішень для внесення відповідної інформації до Державного земельного кадастру. 

Таким чином, у разі, якщо технічна документація з оцінки землі все ж була розроблена органами місцевого самоврядування, які укладали договір оренди землі, але вона вчасно не була подана та/або внесена до Земельного кадастру, слід вважати, що навіть за відсутності вказівки про нормативно-грошову оцінку землі в Кадастрі, договір оренди містить нормативно-грошову оцінку земельної ділянки згідно з технічною документацією з оцінки землі.

При цьому слід врахувати, що при поданні документів на відповідну сесію відповідної ради орендарем подається такий документ як довідка (витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку) за населеним пунктом управлінням земельних ресурсів (зокрема, при міський раді). Характеристика земельної ділянки, яка наводиться у цій довідці вказує на адресу, номер економіко-планувальної зони (йдеться про місто), загальну площу такої земельної ділянки, вартість одного кв. м. такої землі та загальну ціну земельної ділянки.

На нашу думку, під час укладання договорів оренди саме ця загальна ціна земельної ділянки й видається за нормативно-грошову оцінку земель населеного пункту, визначеного рішенням відповідного ради (міської, сільської, селищної).

Ця загальна оцінка землі розраховується у відповідності з методикою грошової оцінки земель, затвердженої КМУ. Принаймі саме ця інформація наводиться у довідці. 

Таким чином, на нашу думку, наведену у договорі оренди землі загальну грошову ціну земельної ділянки й слід насьогодні вважати нормативно-грошовою оцінкою.

Тим більше, що земельний податок встановлюється органами місцевого самоврядування від самостійно розробленої ними технічної документації з оцінки землі, де й вказана ця загальна оцінка земельної ділянки (нормативно-грошова оцінка землі).