У разі дарування земельної ділянки, яка перебуває в оренді, договір оренди продовжує свою дію, а до нового власника переходять усі права та обов’язки орендодавця.
Коротко
Договір не припиняється
Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення договору оренди (якщо інше не передбачено самим договором).
Дії ФГ
Отримати повідомлення від нового власника, перевірити документи про реєстрацію права власності, укласти додаткову угоду про зміну реквізитів орендодавця та виплачувати орендну плату новому власнику.
Обґрунтування
1. Чинність договору оренди
Згідно зі ст. 32 Закону «Про оренду землі», перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Таким чином, фермерське господарство (ФГ) продовжує користуватися ділянкою на тих самих умовах (строк, розмір плати тощо).
2. Повідомлення про зміну власника
Відповідно до ст. 148-1 ЗКУ (на яку посилається ст. 31 Закону про оренду землі), особа, яка набула право власності на земельну ділянку, зобов’язана повідомити про це орендаря протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності. У повідомленні мають бути вказані:
- кадастровий номер та площа ділянки;
- дані нового власника (ПІБ, місце проживання);
- реквізити для виплати орендної плати.
3. Документальне оформлення (Додаткова угода)
Хоча закон передбачає автоматичний перехід прав орендодавця, для коректного бухгалтерського обліку та виплати коштів ФГ доречно:
- Отримати від нового власника копію документа, що підтверджує право власності (Витяг з Державного реєстру речових прав);
- Укласти додаткову угоду до договору оренди, у якій зафіксувати зміну сторони орендодавця та його нові паспортні дані, податковий номер і банківські реквізити.
4. Оподаткування та звітність
Фермерське господарство як орендар є податковим агентом щодо нового власника. При виплаті орендної плати ФГ зобов’язане:
- Утримати ПДФО (18%) та військовий збір (5%);
- Відобразити виплату в додатку 4ДФ до Розрахунку за ознакою доходу «106» (якщо це земельний пай) або «195» (якщо ділянка сільськогосподарського призначення);
- Подати повідомлення за формою №20-ОПП, якщо в ній раніше зазначалися дані про власника, які тепер змінилися. Якщо не зазначалися, то подавати не потрібно.
5. Мінімальне податкове зобов'язання (МПЗ)
Оскільки право оренди ФГ вже зареєстроване в Реєстрі, обов'язок із нарахування та сплати МПЗ залишається за ФГ як за орендарем, незалежно від зміни власника ділянки (пп. 38-1.1.4 ПКУ).
Рекомендований алгоритм дій для ФГ
1. Запитати документи
Якщо новий власник не надав повідомлення, ФГ варто самостійно замовити витяг з ДРРП за кадастровим номером, щоб переконатися, хто є поточним власником.
2. Підписати додаткову угоду
Внести зміни щодо орендодавця.
3. Оновити дані в бухгалтерії
Змінити отримувача платежів у відомостях на виплату орендної плати.
4. Виплачувати плату
З моменту реєстрації права власності за новим власником орендна плата належить саме йому. Якщо плата була виплачена попередньому власнику авансом до моменту реєстрації дарування, це питання вирішується між старим і новим власниками (якщо інше не вказано в договорі).
Цю відповідь підготував ШІ-консультант від «Дебету-Кредиту»
та перевірили фахівці редакції
Поставте своє запитання ШІ-консультанту і переконайтесь у зручності сервісу
Консультую з податкового та бухобліку
Поставте ваше запитання
