Придбання нерухомості комунальної власності, у якій вже є орендарі

Придбані основні засоби оприбутковуються на баланс підприємства за первісною вартістю. Згідно з пп. 8 П(С)БО 7, до первісної вартості придбаних основних засобів включаються такі витрати:

• сума грошових коштів, сплачених при придбанні таких основних засобів;
• сума коштів, сплачена за монтаж та підготовчі роботи, що пов’язанні з введенням таких ОЗ в експлуатацію;
• збори,  державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються  в  зв'язку  з придбанням (отриманням) прав на об'єкт основних засобів;
• суми ввізного мита;
• витрати зі страхування ризиків доставки основних засобів.

Відповідно до Інструкції №291 на рахунку бухгалтерського обліку 152 «Придбання (виготовлення) основних засобів» ведеться облік витрат на придбання або виготовлення власними силами матеріальних активів, облік яких ведеться на рахунку 10 «Основні засоби». Придбання будівлі або приміщення як об’єкту основних засобів відображається бухгалтерським проведенням: Дт 152 Кт 631.

Введення приміщення в експлуатацію відображається бухгалтерським записом: Дт 103 Кт 152. При цьому, як було зазначено раніше, до вартості такого приміщення потраплять також витрати до доведення його до такого стану, у якому воно може використовуватися за своїм призначенням.

За умовами запитання, приміщення надається в оренду і договір оренди з орендарем не розривається. Це означає, що приміщення продовжує використовуватись за призначенням, але з 15.02.2023 воно вже належить підприємству. Отже, вже на дату акту прийому-передачі майна потрібно ввести це майно в експлуатацію – Дт 103 Кт 152.

Порядок нарахування амортизації основних засобів наведено у пп. 22 – 30 П(С)БО 7. Амортизація нараховується одним із встановлених методів за вибором підприємства (вибір методу нарахування амортизації для конкретного об’єкта ОЗ визначається комісією під час введення його в експлуатацію та може зазначатися в акті типової форми №ОЗ-1 – у висновках комісії).

Для приміщення найбільш прийнятним є прямолінійний метод амортизації протягом строку корисного використання приміщення, який визначається підприємством самостійно. Відповідно до пп. 24 П(С)БО 7 при визначенні строку корисного використання (експлуатації) слід ураховувати:

• очікуване використання об'єкта підприємством/установою з урахуванням його потужності або продуктивності;
• фізичний та моральний знос, що передбачається;
• правові або інші обмеження щодо строків використання об'єкта та інші фактори.

Амортизація приміщення починає нараховуватися з місяця, що настає за місяцем, у якому це приміщення буде введено в експлуатацію – п. 29 П(С)БО 7. Введення приміщення в експлуатацію оформлюється наказом керівника та складеним на його підставі актом приймання-передачі (внутрішнього переміщення) основних засобів (форма №ОЗ-1). Такий акт складається спеціальною комісією, яка назначається наказом керівника.

Якщо підприємство коригує фінрезультат з метою оподаткування податком на прибуток, то йому потрібно зважати на норми ст. 138 ПКУ, а саме на те, що приміщення відноситься до групи 3 «Будівлі» та має мінімально допустимий строк корисного використання 20 років.

Якщо приміщення надається в оренду, і оренда не є основним видом діяльності підприємства, то суму амортизації такого приміщення доцільно списувати на рах. 949: Дт 949 Кт 131.

Договірні відносини орендаря з попереднім та новим орендодавцем регулюються на розсуд всіх сторін договору. Додаткова угода укладається в тому ж порядку, в якому був укладений сам договір, тому додаткова угода не може бути укладена між іншими сторонами, ніж основний договір. 

В договорі купівлі-продажу вказано, що договір оренди чинний і для нового власника приміщення. Перш за все це означає, що новий власник не має права на свій розсуд змінювати умови договору оренди. З питання, чи укладати новий договір оренди, але з такими ж умовами, радимо проконсультуватись з юристом. 

Також читайте відповідь податківців  у категорії 116.11 ЗІР на питання: «Чи потрібно орендарю приміщення, інформація про яке вже подавалась до контролюючого органу та яке він продовжує використовувати в господарській діяльності, вносити зміни до повідомлення за ф. № 20-ОПП у разі укладення нового договору оренди у зв’язку із зміною орендодавця?»:

Якщо суб’єкт господарювання (орендар) у зв’язку із зміною власника (орендодавця) нерухомого майна (приміщення), яке вже орендується і використовується в господарській діяльності, укладає новий договір, а про таке приміщення орендар вже повідомив контролюючий орган як про об’єкт оподаткування, то повторно повідомляти про цей об’єкт (подавати повідомлення про об’єкти оподаткування або об’єкти, пов’язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність, за формою №20-ОПП (далі – повідомлення №20-ОПП) не потрібно. Якщо згідно з новим договором стосовно цього об’єкта оподаткування відбулись зміни, то повідомлення № 20-ОПП подається до контролюючого органу.