Оподаткування ФОП при продажу земельної ділянки

Відповідно до пп. 1 пп. 292.1 ПКУ, доходом платника єдиного податку фізичної особи - підприємця є дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній пунктом 292.3 цієї статті. При цьому до доходу не включаються отримані такою фізичною особою пасивні доходи у вигляді процентів, дивідендів, роялті, страхові виплати і відшкодування, доходи у вигляді бюджетних грантів, а також доходи, отримані від продажу рухомого та нерухомого майна, яке належить на праві власності фізичній особі та використовується в її господарській діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 320 ЦКУ власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.

Частинами 1 та 2 ст. 325 ЦКУ визначено, що суб’єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Фізичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, в тому числі і нерухомого майна комерційного призначення, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати.

З наведеного випливає, що суб’єктом права приватної власності на придбану земельну ділянку може бути тільки фізособа. ФОП не може бути суб’єктом права власності на земельну ділянку. ФОП може тільки використовувати таку ділянку у своїй господарській діяльності.

Якщо фізособа, яка є ФОП на ЄП, продає земельну ділянку, то дохід від продажу не відноситься до доходу, який оподатковується ЄП. Про це прямо зазначено в процитованому нами вище пп. 1 пп. 292.1 ПКУ.

Так само відповідає і ДПС на питання в ЗІР (107.01.03): «Чи включається до доходу ФОП платника ЄП сума коштів отримана від продажу нерухомого майна, яке оформлене і належить на праві власності ФО?».

Дохід від продажу частини земельної ділянки оподатковується як дохід фізособи, згідно з нормами ст. 172 ПКУ.

Особливості оподаткування залежать від виду земельної ділянки, підстав її набуття, хто є покупцем (фізособа чи суб’єкт господарювання) тощо.

Наприклад, якщо ділянка не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 ЗКУ залежно від її призначення, і ділянка перебуває у власності фізособи не менше трьох років, то за умови, що це перший продаж протягом року, дохід від продажу такої ділянки не оподатковується.

Якщо така ділянка перебуває у власності фізособи менше трьох років, дохід від продажу ділянки обкладається ПДФО за ставкою 5% і ВЗ за ставкою 1,5%. 

Тож повторимо ще раз: конкретний варіант оподаткування доходу, отриманого фізособою від продажу земельної ділянки, залежить від кількох факторів, що визначено ст. 172 ПКУ.