Суперфіцій ФОП ІІІ групи: обмеження площі та податкові наслідки

Чим суперфіцій відрізняється від оренди?

Суперфіцій — це речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови (ч. 1 ст. 413 ЦКУ). Ключові відмінності від оренди:​

• Землекористувач не володіє землею, а тільки користується нею;
• Власник землі зберігає право володіння та може користуватися ділянкою одночасно із землекористувачем;
• Можливий разовий платіж (на відміну від періодичних орендних платежів);
• Право суперфіцію можна продавати, дарувати, передавати у спадок без згоди власника (ч. 2 ст. 413 ЦКУ)​;
• Споруди, збудовані на землі, належать землекористувачу, а не власнику землі;
• Обмеження площі 0,2 га.

Підпункт 291.5.3 ПКУ встановлює обмеження для ФОП на ІІІ групі спрощеної системи щодо здачі в оренду:​

• Не більше 0,2 га земельних ділянок;
• Не більше 400 м² житлових приміщень;
• Не більше 900 м² нежитлових приміщень.

У ПКУ обмеження прямо стосується саме оренди, а суперфіцій є іншим видом речового права користування. Тому формально обмеження 0,2 га не застосовується до суперфіцію. Водночас, з огляду на можливі розбіжності в трактуванні, рекомендується отримати індивідуальну податкову консультацію для конкретної ситуації.​

Оподаткування доходу від суперфіцію

ФОП має код КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Однак цей код стосується саме оренди, а не суперфіцію. Право суперфіцію не є типовою господарською операцією за цим КВЕД.​

Згідно з ІПК ДПС від 07.10.2021 р. №3796/ІПК/99-00-04-03-03-06, плата за користування земельною ділянкою за договором суперфіцію, отримана від юридичної особи, включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків як інший дохід (пп. 164.2.20 ПКУ). У такому разі ТОВ, яке виплачує таку плату, виступає податковим агентом і зобов'язане:​

• Утримати податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 18%;
• Утримати військовий збір (ВЗ) за ставкою 5%;
• Відобразити такий дохід у додатку 4ДФ за ознакою доходу «127» (інші доходи)​.

Таким чином, дохід від суперфіцію не відноситься до єдиного податку і оподатковується на загальних підставах як інший дохід фізичної особи з утриманням ПДФО та ВЗ податковим агентом.​

Висновки:

• Суперфіцій — це не оренда землі, тому обмеження площі 0,2 га для ФОП ІІІ групи (пп. 291.5.3 ПКУ) до суперфіцію не застосовується;
• Отримана ФОП плата за суперфіцій не вважається доходом від основної діяльності за КВЕД 68.20 і не відноситься до єдиного податку;
• Такий дохід оподатковується як «інший дохід» фізособи: ТОВ (платник) виступає податковим агентом, утримує ПДФО 18% + ВЗ 5% та відображає за ознакою «127» у 4ДФ.