Придбання будівлі і перехід права власності на земельну ділянку під нею краще оформити окремими угодами

При придбанні кількома власниками однієї будівлі (багатосторонній договір, ст. 86 ЗКУ) право власності на земельну ділянку оформляється відповідною угодою про перехід права власності (статті 131 — 132 ЗКУ).

Тому слід розділяти угоду про придбання будівлі та угоду про перехід права власності на землю, розташовану під нею. Тут варто звернути увагу на таке.

Лише в разі придбання житлового будинку до особи-покупця переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій такий будинок розміщений, без зміни її цільового призначення (ч. 1 ст. 120 ЗКУ). Причому істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти (ч. 6 ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ЦКУ).

Якщо ми говоримо про нежитлову нерухомість, то, на нашу думку, варто спочатку з’ясувати, чи перебуває земельна ділянка під будівлею у власності чи користуванні.

Далі, якщо з’ясується, що земля у власності, то придбання будівлі та землі слід оформити:

1) або окремими двома угодами — договір про придбання будівлі, угода про перехід права власності на земельну ділянку. Остання має містити, зокрема, кадастровий номер земельної ділянки та момент переходу права власності на земельну ділянку;

2) або одним договором на придбання будівлі та земельної ділянки під нею.

Увага! На нашу думку, все-таки дві угоди на сьогодні актуальніші, ніж одна. Річ в тім, що відповідно до ст. 657 ЦКУ договір купівлі-продажу земельної ділянки, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. А згідно з ч. 4 ст. 132 ЗКУ угоди про перехід права власності на земельну ділянку підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Правда, слід врахувати, що з 01.01.2013 р. набрали чинності зміни, внесені до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Унаслідок цих змін державна реєстрація прав є обов’язковою. Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Крім того, державна реєстрація речових прав на будівлю проводитиметься вже після 01.01.2013 р. нотаріусом (тобто договір купівлі-продажу оформляється у нотаріуса вже з урахуванням змін).

А відомості про власника земельної ділянки, як і відомості про земельну ділянку, відображаються у Державному земельному кадастрі (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про Державний земельний кадастр»). I хоча ці органи мають взаємодіяти між собою, уніфікація реєстрації речових прав одночасно і на будівлю, і на земельну ділянку наразі ще майже не опрацьована.

Ще один момент, на який ми не можемо не звернути увагу. Ні ЗКУ, ні ЦКУ не передбачають такого суб’єкта права власності на нерухоме майно, як підприємець. Хоча, як свідчить практика, до 01.01.2013 р. випадки видачі державного акта на земельну ділянку чи свідоцтва про право власності на будівлю (споруду, їх частину) на фізосіб-підприємців були дуже поширеними. Водночас чинне законодавство не встановлює заборони на придбання будівлі чи землі саме підприємцем (з відповідною підприємницькою метою). Тож при придбанні нерухомості варто звернути особливу увагу на те, хто саме має підписувати договір купівлі-продажу будівлі чи угоду про перехід права власності на землю — фізособа чи фізособа-підприємець. Адже відповідно до цього статусу буде зареєстроване речове право фізособи або підприємця.

Щодо сплати земельного податку, то відповідно до ст. 286 ПКУ підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.

Пунктом 287.6 ПКУ встановлено, що при переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Причому тут варто звернути увагу на те, що приписи п. 287.6 ПКУ оперують терміном «державна реєстрація прав власності». На нашу думку, з 01.01.2013 р. слід відштовхуватися все-таки від дати внесення відомостей до Єдиного реєстру речових прав. З цього приводу цікавим є лист від 14.01.2013 р. №07-06-15-13, де державна реєстраційна служба роз’яснює необхідність внесення відомостей до Єдиного реєстру прав щодо такого випадку.

Увага! Оподаткування операцій з нерухомістю передбачено тільки для фізичних осіб — про підприємців ні в ст. 172 ПКУ, пп. 1 п. 292.1 ПКУ, ні в жодній іншій нормі ПКУ не згадується.

Таким чином, якщо юрособа та фізособа-підприємець придбали будівлю разом із землею та стали співвласниками нерухомості, то земельний податок сплачується пропорційно до частки кожного власника з дати державної реєстрації земельної ділянки. Тільки і порядок сплати, і строки сплати такого податку у них будуть різні — юрособи шляхом подання декларації (п. 286.2 ПКУ), а підприємці — або в порядку п. 286.5 ПКУ після отримання податкового повідомлення-рішення, або без сплати податку, якщо така земельна ділянка використовується для госпдіяльності, а підприємець сплачує ЄП, або шляхом подання декларації, якщо підприємець на загальній системі оподаткування (див. лист ДПСУ від 06.03.2012 р. №6535/7/17-3217).

Якщо земельна ділянка перебуває у користуванні (будівля придбана у власність, а земля під нею використовується за договором оренди/користування), то відповідно до п. 286.6 ПКУ за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується кожному з них пропорційно до тієї частини площі будівлі, що перебуває в їхньому користуванні, з урахуванням прибудинкової території.