Права за договором емфітевзису вносяться в Реєстр речових прав

Щодо права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), то слід виходити з того, що згідно зі ст. 102-1 ЗКУ право на таке користування виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися нею для сільськогосподарських потреб або для забудови відповідно до ЦКУ. Підставою для виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови може також бути заповіт.

З урахуванням вимог ЗКУ укладення таких договорів, їх умови, строки та права і обов'язки сторін за ними, а також підстави припинення регулюються главою 33 ЦКУ (ст. 407-412).

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може відчужуватися та передаватися в порядку спадкування (ст. 407 ЦКУ), крім відчуження, внесення до статутного капіталу, передання в заставу права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності (за винятком випадків переходу права власності на будівлі та споруди).

Зазначене право припиняється в разі:

• поєднання в одній особі власника і землекористувача;
• спливу строку, на який надано право користування;
• використання земельної ділянки для сільськогосподарських потреб - у зв'язку з її викупом через суспільну необхідність;
• використання земельної ділянки для забудови - у зв'язку з відмовою землекористувача від використання земельної ділянки або невикористанням її протягом трьох років підряд.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинено за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

При цьому, ані ст. 102-1 ЗКУ, ані главою 33 ЦКУ не передбачено обов'язку здійснити держреєстрацію таких договорів. Водночас,  відносини, що виникають у сфері держреєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав регулюються Законом від 01.07.2004 р. №1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Відповідно до ч.1 ст. 4 Закону №1952 держреєстрації прав підлягають, зокрема, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Відповідні відомості вносяться до Держреєстру прав, який містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Держреєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій. (ч.1 ст. 12 Закону №1952)

Розділ Державного реєстру прав складається з чотирьох частин, які містять відомості про:

• нерухоме майно;
• право власності та суб'єкта (суб'єктів) цього права;
• інші речові права та суб'єкта (суб'єктів) цих прав;
• обтяження прав на нерухоме майно та суб'єкта (суб'єктів) цих обтяжень.

Держреєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають держреєстрації, чи його дубліката (ст. 27 Закону №1952).

Тому, в цілях захисту прав користувачів земельної ділянки, варто в договорі емфітевзису вказати на здійснення держреєстрації таких прав та вчинити всі дії, необхідні для такої реєстрації відповідно до Закону №1952.

Адже, сам Закон №1952 вимагає саме держреєстрації права користування землею для с\г потреб, а не укладеного договору емфітевзісу.