Відповідно до ст. 793 ЦКУ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (чи її частини) укладається у письмовій формі. Договір строком три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів щодо державного чи комунального майна (для них — якщо строк перевищує п’ять років).
При цьому, якщо із закінченням строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дію було продовжено і наведене призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який складає понад три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору він відповідно до ч. 2 ст.215 ЦКУ відповідав вимогам частини другої ст. 793 та ст. 794 ЦКУ.
У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим ст. 654 ЦКУ, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором.
Таким чином, у випадку неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі статті 764 ЦКУ чи ч. 2 ст. 17 Закону "Про оренду державного та комунального майна" (строк дії якого менший трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації (п. 2.9 Постанови Пленуму ВГСУ №12 від 29.05.2013).
Сьогодні судова практика й надалі дотримується зазначеної правової позиції. Як приклад можна навести постанову Верховного Суду від 18 грудня 2025 року у справі №911/1065/24
У цій справі суд поклав в основу рішення ключову норму — ст. 764 ЦКУ— та сформулював такі висновки:
- «Мовчазна згода» працює. Суд встановив, що після 20 березня 2022 року «Нова Лінія» продовжила користуватися приміщенням, а орендодавець протягом місяця не висунув жодних заперечень чи вимог про виселення. За законом, така мовчазна згода обох сторін призводить до того, що договір автоматично поновлюється на той самий строк (ще на 35 місяців) і на тих самих умовах.
- Нотаріальне посвідчення не потрібне. Оскільки поновлений строк (35 місяців) також був меншим за три роки, він, як і первісний договір, не потребував обов'язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Таким чином, суд дійшов висновку, що договір був абсолютно чинним протягом усього спірного періоду.
При цьому, суди не вказують на можливу кількість таких пролонгації – тобто це може тривати до того моменту, поки сторони не припинять договір оренди за взаємною згодою або з інших підстав.
Висновки:
- Автоматичне поновлення не потребує нотаріуса. Якщо договір (строком до 3-х років) поновлюється автоматично на той самий строк згідно зі ст. 764 ЦКУ, він не підлягає нотаріальному посвідченню, навіть якщо загальний кумулятивний строк оренди вже перевищує 3 роки;
- Визначальним є строк кожної окремої пролонгації. Судова практика підтверджує: якщо кожен новий строк «мовчазної згоди» менший за три роки, вимоги щодо державної реєстрації та нотаріального посвідчення не виникають;
- Ризик виникає лише при зміні умов через додаткову угоду. Обов'язок відвідати нотаріуса з’являється лише тоді, коли сторони підписують додаткову угоду, якою прямо встановлюють строк дії пролонгації договору 3 роки і більше (ст. 654 ЦКУ).
Найкращі консультації – тепер у Telegram та Viber!
Читайте відповіді «Дебету-Кредиту» на найцікавіші та найактуальніші запитання у популярних месенджерах!
Доступ до цієї консультації можливий лише для передплатників «Дебету-Кредиту». Якщо ви передплатник, будь ласка, авторизуйтесь.
Або оформіть передплату, вартість пакету «Мій асистент» становить лише 139 грн/міс
Передплатити
