Особливості оформлення договорів оренди нерухомості

ЦКУ передбачає для договорів найму (оренди) нерухомого майна такі умови:

1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (стаття 793 ЦКУ).

2. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації (стаття 794 ЦКУ).

3. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) з меншим строком укладається у письмовій формі.

Але, на відміну від ЦКУ, положення ГКУ не вимагають нотаріального посвідчення та державної реєстрації договорів оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), незалежно від строку, на який укладається договір. Проте у ч. 6 ст. 283 ГКУ встановлено, що «до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом». Саме ця норма означає, що при укладенні суб'єктами господарювання договорів оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на 3 і більше роки все-таки слід дотримуватися вимог ЦКУ щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації таких договорів.

Зверніть увагу! Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦКУ, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності й нотаріального посвідчення, і державної реєстрації — з моменту державної реєстрації.

Недотримання вимог закону про нотаріальне посвідчення договору призводить до того, що договір признається нікчемним (ст. 220 ЦКУ), тобто недійсність встановлена законом і визнавати його недійсним через суд не треба (ст. 215 ЦКУ). Недійсність такого договору тягне за собою повернення сторін до стану, що передував укладенню договору, а у разі неможливості такого повернення — відшкодування вартості отриманого за договором за цінами, наявними в момент такого відшкодування.