Орендна плата за землі державної, комунальної власності, якщо НГО зменшилася

Розмір орендної плати за землю встановлюється в договорі оренди (ст. 21 Закону №161-XIV).

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пп. 288.1 ПКУ).

Поряд з цим в пп. 288.5 ПКУ, наведено обмеження розміру орендної плати земельних ділянок державної та комунальної власності.

Для земельних ділянок, НГО яких проведено, - у розмірі не більше 3% їх НГО, для земель загального користування - не більше 1% їх НГО, для сільгоспугідь - не менше 0,3% та не більше 1% їх НГО.

Разом з тим орендна плата не може перевищувати 12% НГО, окрім встановлення орендної плати на аукціоні.

З наведеного випливає, що орендна плата земель державної та комунальної власності визначається в договорі відносно розміру НГО.

Те саме підтверджується нормою п. 9 Типового договору оренди землі, форма якого затверджена Постановою КМУ від 03.03.2004 р. №220, згідно якого розмір орендної плати земельних ділянок державної або комунальної власності визначається із зазначенням відсотків суми НГО. Причому сама сума НГО наводиться в п. 5 Типового договору.

Тобто, сума НГО – це одна з обов’язкових умов, встановлених договором оренди.

З наведеного випливає, що для розрахунку розміру орендної плати потрібно застосовувати НГО, яка наведена в договорі оренди. В розглядуваній ситуації це 6,8 млн грн, а не 3,2 млн грн.

Але що робити, якщо НГО змінилася?

Відповідно до ст. 23 Закону №161-XIV, орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Там же зазначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.

З цього приводу в п. 13 Типового договору зазначено перелік підстав для перегляду розміру орендної плати, серед яких є і зміна НГО.

Таким чином, зміна НГО – це підстава для зміни умов договору оренди. Будь-яка із сторін договору може ініціювати такі зміни. Після того, як сторони внесуть зміни до договору і такі зміни буде зареєстровано в держреєстрі речових прав на нерухоме майно, з дати реєстрації змін вони набудуть чинності. Відтак з дати держреєстрації розмір орендної плати потрібно буде розраховувати виходячи з нової НГО.

Але варто зазначити, що якщо земельні ділянки передані в оренду на земельних торгах, то знизити розмір орендної плати не можна.

Щодо індексації НГО

Відповідно до пп. 289.1 ПКУ, для визначення розміру податку та орендної плати використовується НГО земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

А в п. 10 Типового договору зазначено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Тобто, сума орендної плати визначається від проіндексованого розміру НГО.

Особливості індексації встановлені в ст. 289 та в підрозділі 6 розділу ХХ ПКУ.

Відповідно до пп. 289.2 ПКУ, коефіцієнт індексації визначається станом на 1 січня поточного року.

Згідно з пп. 289.3 ПКУ, Держгеокадастр не пізніше 15 січня поточного року забезпечує інформування ДПСУ і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію НГО земель.

Держгеокадастр повідомив про індексацію тут.

Там зазначено, що індекс споживчих цін за 2021 рік становив 110%.

Відповідно значення коефіцієнта індексації НГО земель і земельних ділянок за 2021 рік становить:

• для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) – 1,0;
• для земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення – 1,1.

Тобто, за рік для земель несільгосппризначення коефіцієнт складає 1,1.

Але це, повторимо, за рік.

А відповідно до пп. 289.2 ПКУ, коефіцієнт індексації НГО земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення НГО земель, зазначеної в технічній документації з НГО земель та земельних ділянок.

Таким чином, якщо НГО, зазначена в техдокументації з НГО, проведена 26.04.2021 р., то для індексації такої НГО потрібно застосовувати не річний коефіцієнт індексації, а коефіцієнт, розрахований за період з травня по грудень 2021 р.

Індекси споживчих цін за наведений період дивимося на сайті Мінфіну тут: 101,3; 100,2; 100,1; 99,8; 101,2; 100,9; 100,8; 100,6

Перемноживши ці індекси, отримуємо коефіцієнт індексації за цей період – 1,05.

Таким чином, на наш погляд, до визначеної в договорі НГО 6,8 млн грн потрібно застосувати коефіцієнт індексації 1,05.

Але якщо у ФОП немає інформації стосовно дати проведення НГО, йому доведеться застосовувати річний індекс інфляції – 1,1.

Окрім того, в договорі оренди може зазначатися НГО, проіндексована станом на 01.01.2021 р., або станом 01.04.2021 р. В першому разі доведеться застосовувати річний індекс інфляції. В другому індекс за період з квітня по грудень 2021 р. Таким чином, ФОП має отримати інформацію стосовно такої НГО – на яку дату вона проведена, які індексації до неї вже застосовані.