Оренда під час війни у 2026 році: алгоритм дій, документи та ризики (аудіоверсія)

Війна не припиняє договір оренди автоматично. Однак якщо через бойові дії приміщення або земельною ділянкою стало неможливо нормально користуватися — наприклад, майно зруйноване, пошкоджене, знаходиться на окупованій території або доступ до нього заборонений, — орендар може вимагати зміни умов договору, зменшення чи звільнення від орендної плати, а в окремих випадках — припинення договору. 

Основне правило містить ст. 762 ЦКУ. Якщо можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає, він має право вимагати зменшення орендної плати. Якщо ж користуватися майном взагалі неможливо, орендар може бути звільнений від плати за весь період такої неможливості.

Якщо приміщення повністю знищене або настільки пошкоджене, що його неможливо використовувати за призначенням, потрібно перевірити підстави припинення договору, передбачені ст. 781 та 784 ЦКУ, а також умови самого договору. Якщо сторони хочуть зменшити орендну плату, змінити строк оренди або припинити договір за домовленістю, це бажано оформити письмово додатковою угодою. Загальні правила зміни та розірвання договору визначає ст. 651 ЦКУ. Для земельних ділянок потрібно додатково враховувати положення Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», оскільки для земельних відносин діють окремі правила, у тому числі спеціальні норми на період воєнного стану. 

Що робити на практиці?

Перш за все необхідно зафіксувати проблему. Якщо майно пошкоджене — скласти акт обстеження, зробити фото та відео, за можливості залучити представників орендодавця, ДСНС, органів місцевого самоврядування або військової адміністрації. Якщо проблема полягає не в руйнуванні, а в неможливості потрапити до приміщення чи земельної ділянки, потрібно документально підтвердити саме цю обставину: заборону доступу, бойові дії, окупацію, мінування, пошкодження дороги тощо. Далі необхідно письмово повідомити іншу сторону договору. 

В орендодавця можна вимагати перегляду умов договору, і орендар може звернутися із заявою про зменшення або звільнення від орендної плати. До листа потрібно додати копії доказів. Якщо домовленості досягнуто — підписується додаткова угода, в якій чітко зазначається новий розмір орендної плати, період звільнення від неї, новий строк договору або дата його припинення. Якщо домовитися не вдалося, спір може вирішуватися в суді. Однією з можливих підстав є ст. 652 ЦКУ, яка передбачає зміну або розірвання договору у зв’язку з істотною зміною обставин. Які документи варто зібрати? 

Найкраще мати не один доказ, а цілий пакет:

• акт обстеження або акт про пошкодження майна за участю представників обох сторін, ДСНС або органів місцевого самоврядування;
• фото- та відеофіксацію із зазначенням дати;
• документи від  ДСНС, поліції, органів місцевого самоврядування або військової адміністрації;
• документи про обмеження доступу чи ведення бойових дій;
• документи щодо відкриття кримінального провадження, якщо майно пошкоджено внаслідок обстрілу;
• листування з іншою стороною договору;
• наказ підприємства про припинення або призупинення роботи;
• висновок експерта про стан майна, якщо він необхідний;
• документи, що підтверджують неможливість використання земельної ділянки.

Щодо форс-мажору, важливо розуміти: сам факт війни не означає автоматичного звільнення від усіх зобов’язань. За ст. 617 ЦКУ особа може бути звільнена від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо доведе наявність обставин непереборної сили. Але це не завжди означає автоматичне списання основного боргу. Тому головне правило таке: не просто посилатися на війну, а документально довести, як саме бойові дії вплинули на конкретне майно і чому ним неможливо або суттєво складніше користуватися. Саме ці докази будуть ключовими під час переговорів або, за необхідності, у суді. 

Висновки

• Немає автоматичного розірвання, але є право на зміну умов: Війна не припиняє дію договору оренди автоматично, проте орендар має законне право вимагати зменшення орендної плати, звільнення від неї або розірвання договору, якщо користування майном неможливе або суттєво утруднене не з його вини;
• Обов’язкова фіксація та документальне підтвердження: Для перегляду умов чи розірвання договору необхідно зафіксувати проблему (акти обстеження, фото/відео, довідки ДСНС, поліції або військової адміністрації) та письмово повідомити іншу сторону для укладання додаткової угоди або подальшого звернення до суду;
• Форс-мажор потрібно доводити конкретно: Сам факт війни не звільняє від зобов’язань автоматично. Необхідно надати переконливий пакет документів, які прямо доводять, як саме бойові дії або обмеження вплинули на неможливість використання саме цього конкретного об'єкта.