Право на перерахунок орендної плати за додатковою угодою, не зареєстрованою Держреєстратором

Орендні правовідносини регулюються Законом №161 та безпосередньо договором оренди земельної ділянки. Відповідно до ст. 30 Закону №161, зміна умов договору оренди здійснюється за взаємною згодою сторін.

У пп. 288.1, 288.4 та 288.5 ПКУ вказано, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди. Згідно зі ст. 15 Закону №161 істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Зміна умов договору допускається і в односторонньому порядку, але за умови, якщо це прописано в договорі (ч. 1 ст. 651 ЦКУ). Тобто ініціювати внесення змін може будь-яка із сторін договору і в будь-який момент. При цьому сторони вправі додавати до договору будь-які істотні умови, вказувати підстави/обставини внесення змін, форму та строк надсилання пропозиції тощо. Головне, щоб така зміна досягатися взаємною згодою сторін.

Таким чином, затвердження органом місцевого самоврядування нової нормативної грошової оцінки земель безпосередньо впливає на розмір земельного податку, оскільки базою для його визначення саме і є нормативна грошова оцінка (пп. 271.1.1 ПКУ). Така зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є законодавчою підставою для перегляду розміру орендної плати, а відтак — для внесення змін до договору оренди землі.

Для внесення змін до основного договору сторони укладають у письмовому вигляді додаткову угоду до договору, яку після підписання надають державному реєстратору (через Центри надання адмінпослуг або нотаріуса, який отримав доступ до Держреєстру прав), аби внести зміни до Держреєстру прав. Зміни набудуть чинності з моменту їх реєстрації (ч. 2 ст. 3 Закону №1952). Подавати документи для реєстрації змін щодо речового права в Держреєстрі прав може будь-яка зі сторін правочину або її представник (ст. 2 Закону №1952).

Оскільки підприємству Держреєстратором було відмовлено в реєстрації додаткової угоди, то перерахувати орендну плату та подати уточнюючу декларацію у підприємства права немає, у випадку, якщо орендна плата обчислюється у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.