Розділення комплексу основних засобів на декілька окремих: облік та документальне оформлення

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦКУ). При цьому майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (ст. 190 ЦКУ).

Відповідно до ст. 762 ЦКУ за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

У п. 2 Методичних рекомендації з бухгалтерського обліку основних засобів (наказ Мінфіну від 30.09.2003 р. №561) зазначено, що основними засобами вважаються матеріальні активи, які підприємство утримує з метою використання їх у не лише процесі виробництва або постачання товарів, надання послуг, а також для здавання в оренду іншим особам або для здійснення адміністративних і соціально-культурних функцій.

У п. 4 П(С)БО 14 під "орендою" розуміється угода, за якою орендар набуває права користування необоротним активом за плату протягом погодженого з орендодавцем строку.

Вартість та нарахування амортизації об'єкта операційної оренди відображається орендодавцем на рахунках бухгалтерського обліку класу 1 «Необоротні активи» (п. 16 П(С)БО 14), а саме на субрахунках 103 «Будинки та споруди» та 131 «Знос основних засобів».

Дохід від операційної оренди (крім доходу від оренди об'єктів інвестиційної нерухомості) визнається іншим операційним доходом відповідного звітного періоду на прямолінійній основі протягом строку оренди або з урахуванням способу одержання економічних вигід, пов'язаних з використанням об'єкта операційної оренди (п. 17 П(С)БО 14).

Виходячи з викладеного зазначимо, що з метою здавання нерухомості в оренду чинне законодавство не містить вимог щодо обов’язкового розділення комплексу основних засобів, який відображено в бухобліку як один основний засіб, на декілька окремих об'єктів.

Наведемо простий приклад:

На балансі підприємства обліковується триповерхова адміністративна будівля, яка є окремим об’єктом ОЗ. На кожному поверсі розташовано 12 кабінетів (їх площа не однакова). Прийнято рішення про здавання в оренду 50% приміщень першого поверху, тобто 6 кабінетів.

Для визначення розміру площі, що здаватиметься в оренду, загальна площа будівлі ділиться на 3 (поверхи) та ще на половину. Отриманий результат дасть змогу визначитися з предметом договору оренди. Також, як варіант,  можна визначити фактичну площу кабінетів, що здаються в оренду. При цьому приміщення кожного кабінету, що знаходяться в адмінбудівлі, не треба виділяти в окремий об’єкт основних засобів.

Розмір орендної плати визначається таким чином, щоб відшкодувати такі витрати саме на ті частини ОЗ, що надаються в оренду:

• амортизацію частини об’єкта оренди (її можна розрахувати пропорційно);
• частину витрат на капітальний ремонт такого об’єкта (якщо він провадиться за рахунок орендодавця, див. ч. 2 ст. 776 ЦКУ);
• електропостачання, водопостачання тощо, якщо це передбачено договором оренди.

Ці витрати на окремий об’єкт оренди (склад, майстерня) можна визначити розрахунковим шляхом, а також використовуючи дані аналітичного обліку витрат на утримання всієї бази.