Продаж земельної ділянки засновнику із зарахуванням зустрічних вимог у 2026 році (аудіоверсія)

Порядок проведення операції

Прямий взаємозалік статті власного капіталу та зобов'язання з оплати неможливий, оскільки додатковий капітал не є боргом товариства. Операцію слід оформити у три етапи:

1. рішення про повернення власнику додаткового капіталу (виникає грошове зобов'язання перед ним);
2. продаж земельної ділянки (виникає дебіторська заборгованість покупця);
3. зарахування зустрічних грошових вимог за правилами ст. 601 ЦКУ.

Документальне оформлення

Для правомірного проведення операції сторони формують такий пакет документів:

1. Рішення вищого органу управління (протокол загальних зборів або рішення єдиного засновника):

• про виплату (повернення) засновнику внеску до додаткового капіталу (без зміни розміру статутного капіталу);
• про продаж підприємством земельної ділянки цьому засновнику із затвердженням ціни договору.

2. Звіт про експертну грошову оцінку ділянки (рекомендовано): орієнтир ринкової вартості. Якщо земля продається фізособі за ціною, нижчою від ринкової, сума знижки визнається додатковим благом покупця (пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ).

3. Договір купівлі-продажу земельної ділянки: обов'язково укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 657 ЦКУ).

4. Витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: підтверджує перехід права власності на землю до покупця.

5. Акт приймання-передачі земельної ділянки: первинний документ, що фіксує фізичне передання майна.

6.Акт (або угода) про зарахування зустрічних однорідних вимог: двосторонній документ, у якому фіксується припинення грошового боргу підприємства перед власником (за рішенням про повернення капіталу) та грошового боргу власника перед підприємством (за договором купівлі-продажу).

Бухгалтерські проведення

У бухгалтерському обліку операції відображаються відповідно до Плану рахунків та норм НП(С)БО 7 «Основні засоби» і НП(С)БО 27:

• Дт 286 — Кт 101 — переведено земельну ділянку до складу необоротних активів, утримуваних для продажу;
• Дт 422 — Кт 672 — відображено нарахування заборгованості перед засновником з повернення додаткового капіталу;
• Дт 377 — Кт 712 — відображено дохід від реалізації земельної ділянки засновнику (за договірною ціною);
• Дт 943 — Кт 286 — списано балансову вартість реалізованої земельної ділянки;
• Дт 411 — Кт 441 — списано капітал у дооцінках на нерозподілений прибуток (якщо ділянка раніше дооцінювалася). Проводка робиться виключно за наявності кредитового залишку на субрахунку 411 щодо цієї ділянки;
• Дт 672 — Кт 377 — проведено зарахування зустрічних однорідних вимог.

Податкові особливості

ПДВ

Операції з постачання (продажу) земельних ділянок як окремих об'єктів нерухомості звільнені від оподаткування ПДВ згідно з пп. 197.1.21 ПКУ. Підприємство — платник ПДВ на дату переходу права власності зобов'язане скласти та зареєструвати в ЄРПН податкову накладну на пільгову операцію.

Обмеження для платників єдиного податку

Якщо підприємство перебуває на спрощеній системі оподаткування (3 група ЄП), проведення взаємозаліку категорично заборонене (п. 291.6 ПКУ). Розрахунки у негрошовій формі позбавляють права перебування на спрощеній системі. Для «єдинника» безпечний варіант — фактичний рух грошей (виплата повернення капіталу на рахунок засновника з наступною оплатою засновником вартості ділянки за договором).

Податки фізособи-засновника (ПДФО та ВЗ)

Якщо ціна в договорі купівлі-продажу відповідає звичайній (ринковій) вартості, додаткового оподаткування не виникає. Якщо ціна продажу нижча за ринкову, сума різниці (знижки) є додатковим благом фізичної особи, з якого підприємство як податковий агент зобов'язане нарахувати та сплатити до бюджету:

• ПДФО за ставкою 18 % із застосуванням коефіцієнта 1,219512;
• військовий збір за ставкою 5 % (без застосування коефіцієнта).

Висновки

• Взаємозалік не можна проводити безпосередньо між додатковим капіталом і вартістю земельної ділянки. Спочатку необхідно оформити зобов'язання підприємства перед власником щодо повернення додаткового капіталу, а вже потім провести продаж ділянки та зарахувати зустрічні грошові вимоги;
• Операцію необхідно належним чином документально оформити. Зокрема, потрібні рішення власників, договір купівлі-продажу земельної ділянки та документ про зарахування зустрічних однорідних вимог;
• Для платників єдиного податку взаємозалік має ризикові податкові наслідки, оскільки розрахунки у негрошовій формі не допускаються. Таким платникам доцільно провести розрахунки фактичним рухом коштів;
• Окрему увагу слід приділити ціні продажу земельної ділянки фізособі-власнику. Продаж за ціною, нижчою від ринкової, може спричинити виникнення у засновника оподатковуваного додаткового блага.