Продаж приміщення юрособою фізособі нижче балансової вартості

Коротка відповідь

У разі продажу приміщення фізичній особі за ціною, нижчою за балансову вартість, бухгалтеру важливо забезпечити правильне нарахування ПДВ (на рівні не нижче балансової вартості), оцінити ризики виникнення «додаткового блага» у покупця (ПДФО та військовий збір) та відобразити операцію в обліку через переведення активу до складу утримуваних для продажу.

1.Бухгалтерський облік

Згідно з НП(С)БО 27 «Необоротні активи, утримувані для продажу, та групи вибуття», приміщення необхідно перевести зі складу основних засобів до оборотних активів.

Припинення амортизації

З місяця, наступного за місяцем переведення на субрахунок 286.

Проведення:

• Дт 131 Кт 103 — списання накопиченого зносу;
• Дт 286 Кт 103 — переведення приміщення до складу активів, утримуваних для продажу (за залишковою вартістю);
• Дт 377 (або 361) Кт 712 — визнання доходу від продажу (за договірною ціною);
• Дт 712 Кт 641/ПДВ — нарахування податкових зобов’язань з ПДВ виходячи з договірної вартості;
• Дт 943 Кт 286 — списання собівартості (залишкової вартості) проданого об’єкта.

2. ПДВ

Відповідно до пп. 188.1 ПКУ, база оподаткування при постачанні необоротних активів не може бути нижчою за їх балансову (залишкову) вартість станом на початок звітного періоду, в якому здійснюється продаж.

Оскільки ціна продажу нижча за балансову вартість, бухгалтер має:

1. Скласти першу податкову накладну на фактичну ціну продажу (на ім’я покупця-фізособи);
2. Скласти другу податкову накладну на суму перевищення балансової вартості над ціною продажу (тип причини «15»). ПДВ нараховується за ставкою 20%.

Донарахований ПДВ відобразити в обліку: Дт 949 Кт 641/ПДВ.

3. ПДФО та Військовий збір (ризик додаткового блага)

Якщо приміщення продається фізичній особі за ціною, нижчою за його ринкову (звичайну) вартість, різниця вважається індивідуальною знижкою та прирівнюється до додаткового блага (пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ).

Юридична особа як податковий агент зобов’язана:

• ПДФО (18%): нарахувати на суму знижки із застосуванням «натурального» коефіцієнта 1,219512;
• Військовий збір (5%): нарахувати на суму знижки без коефіцієнта.

Документування

Для нотаріального посвідчення договору відчуження нерухомості звіт про незалежну оцінку майна є рекомендованим для обґрунтування відсутності додаткового блага.

4. Податок на прибуток

Об’єкт оподаткування визначається на основі фінансового результату. Якщо підприємство проводить коригування на податкові різниці (ст. 138 ПКУ):

• Збільшити фінрезультат на суму бухгалтерської залишкової вартості об’єкта;
• Зменшити фінрезультат на суму податкової залишкової вартості об’єкта.

Необхідні документи:

• Наказ керівника про продаж майна;
• Договір купівлі-продажу (обов’язкове нотаріальне посвідчення для нерухомості згідно зі ст. 657 ЦКУ);
• Звіт про незалежну оцінку майна (рекомендовано для обґрунтування відсутності додаткового блага);
• Акт приймання-передачі: може бути складений у довільній формі з дотриманням вимог ст. 9 Закону про бухоблік або за типовими формами, затвердженими наказом Мінфіну від 13.09.2016 р. №818 (допускається й використання форми №ОЗ-1).