Бухгалтерський та податковий облік операцій з оренди нерухомості в орендодавця

Орендодавець продовжує обліковувати приміщення у складі своїх необоротних активів та нараховувати на нього амортизацію. Дохід від оренди визнається періодично, а на суму орендної плати нараховується ПДВ за ставкою 20%. Також необхідно подати повідомлення за формою №20-ОПП про зміну стану об'єкта нерухомості.

Обґрунтування

Облік операцій з надання приміщення в оренду в орендодавця виглядає так:

1. Документальне оформлення

• Договір оренди: Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди укладається у письмовій формі. Якщо строк договору становить три роки і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦКУ);
• Акт приймання-передачі: Передача приміщення орендарю оформлюється актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами. З моменту підписання цього акта починається нарахування орендної плати (ст. 795 ЦКУ);
• Акти наданих послуг: Для підтвердження факту надання орендних послуг за певний період (зазвичай щомісяця) сторони складають акт наданих послуг.

2. Бухгалтерський облік

Об'єкт оренди: Передане в операційну оренду приміщення продовжує обліковуватися на балансі орендодавця у складі його необоротних активів (п. 16 НП(С)БО 14 «Оренда»).

Амортизація: Орендодавець продовжує нараховувати амортизацію на передане в оренду приміщення. Сума амортизації включається до витрат:

• Якщо оренда є основним видом діяльності, амортизація формує собівартість орендних послуг (Дт 23 «Виробництво»);
• Якщо оренда не є основним видом діяльності, амортизація відноситься до інших операційних витрат (Дт 949 «Інші витрати операційної діяльності»).

Дохід від оренди: Орендні платежі визнаються іншим операційним доходом відповідного звітного періоду на прямолінійній основі протягом строку оренди.

Якщо оренда є основним видом діяльності, дохід відображається за кредитом субрахунку 703 «Дохід від реалізації робіт і послуг».

Якщо не основним — за кредитом субрахунку 713 «Дохід від операційної оренди активів».

Орендна плата авансом: Якщо орендар сплачує орендну плату авансом за декілька періодів, отримана сума спочатку визнається доходом майбутніх періодів (Кт 69 «Доходи майбутніх періодів»), а до складу доходу включається в тих періодах, за які її отримано.

Компенсація комунальних послуг: Якщо орендар окремо компенсує вартість комунальних послуг, сума такої компенсації визнається іншим доходом від операційної діяльності (Кт 719 «Інші доходи від операційної діяльності»), а понесені витрати — іншими операційними витратами (Дт 949).

3. Податковий облік

Податок на прибуток: Операції з надання майна в оренду відображаються за правилами бухгалтерського обліку. Податковим кодексом не передбачено специфічних різниць для таких операцій. Платники податку, які зобов'язані застосовувати коригування фінансового результату, збільшують його на суму бухгалтерської амортизації та зменшують на суму податкової амортизації орендованого об'єкта згідно з ст. 138 ПКУ.

Передача приміщення в оренду та його повернення не є об'єктом оподаткування ПДВ, оскільки не вважається постачанням товару (пп. 196.1.2 ПКУ).

Орендна плата є платою за послугу, тому така операція оподатковується ПДВ за ставкою 20%. Податкові зобов'язання виникають за правилом «першої події»: на дату отримання оплати або на дату оформлення документа, що засвідчує факт надання послуги (пп. 187.1 ПКУ).

Компенсація комунальних послуг та інших витрат, пов'язаних з утриманням майна, розглядається як складова частина вартості послуг оренди і також оподатковується ПДВ.

Єдиний податок (для юридичних осіб): Юридичні особи — платники єдиного податку можуть надавати майно в оренду без обмежень щодо площі (на відміну від ФОП). Сума отриманої орендної плати та компенсаційних платежів включається до доходу та оподатковується за відповідною ставкою єдиного податку. Обов'язковою умовою є наявність відповідного виду діяльності у реєстрі платників єдиного податку (КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»).

ПДФО та військовий збір (для фізичних осіб): Якщо орендодавцем є фізична особа, яка не зареєстрована як ФОП, вона зобов'язана самостійно задекларувати дохід від оренди та сплатити з нього ПДФО за ставкою 18% та військовий збір. Зверніть увагу, з 1 грудня 2024 року ставка військового збору становить 5%.

4. Повідомлення за формою №20-ОПП

При передачі приміщення в оренду орендодавець зобов'язаний протягом 10 робочих днів з дати укладення договору подати до контролюючого органу за основним місцем обліку повідомлення за формою №20-ОПП. У повідомленні зазначається:

• У графі 2 «Код ознаки надання інформації» — код «3» (зміна відомостей про об'єкт оподаткування);
• У графі 14 «Стан об'єкта оподаткування» — код «9» (здається в оренду).

Після закінчення договору оренди та повернення об'єкта орендодавець знову подає форму №20-ОПП, де у графі 14 вказує новий стан об'єкта (наприклад, «2» — експлуатується). Це регулюється пп. 8.4, 8.5 Порядку обліку платників податків і зборів, затвердженим наказом Мінфіну від 09.12.2011 №1588.