МЗК при продажу офісного центру: облік та оподаткування

Короткий виклад:

При продажу офісного центру місця загального користування (МЗК) зазвичай розглядаються як невід'ємна частина об'єкта нерухомості, що продається. Їх вартість, як правило, включається до загальної вартості офісних приміщень, пропорційно до площі або іншої обґрунтованої бази розподілу. Окремого виділення МЗК та виписки податкової накладної "на себе" зазвичай не відбувається, якщо МЗК передаються у спільну власність покупців. Податкова накладна виписується на покупця на загальну вартість приміщення, включаючи частку МЗК. Передача частини МЗК, яка не буде використовуватися іншими власниками, одному з покупців можлива, але потребує належного документального оформлення та обґрунтування, щоб уникнути визнання такої передачі безоплатною.

Нормативна база:

• Податковий кодекс України (ПКУ);
• Цивільний кодекс України (ЦКУ);
• Закон України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні";
• Національні Положення (стандарти) бухгалтерського обліку (НП(С)БО), зокрема, НП(С)БО 7 "Основні засоби", НП(С)БО 15 "Дохід", НП(С)БО 27 "Необоротні активи, утримувані для продажу, та припинена діяльність";
• Методика розподілу між споживачами обсягів спожитих у будівлі комунальних послуг, затверджена наказом Мінрегіону від 22.11.2018 р. №315 (може застосовуватися за аналогією для розуміння принципів розподілу). 

Детальний аналіз питання

1. Відокремлення МЗК та податкова накладна

Загальний підхід: Місця загального користування (коридори, сходові клітини, холи, санвузли тощо) є допоміжними приміщеннями, призначеними для обслуговування основних приміщень (офісів) і забезпечення їх експлуатації. При продажу офісних приміщень право власності або право спільного користування на МЗК зазвичай переходить до покупців разом з основними приміщеннями.

Собівартість МЗК: Собівартість МЗК, як правило, включається до собівартості будівництва (придбання) офісного центру в цілому. При продажу окремих офісних приміщень ця собівартість має бути розподілена між об'єктами продажу. Найбільш поширеним методом розподілу є пропорційно до площі офісних приміщень, що продаються. 

Податкова накладна: Якщо МЗК є невід'ємною частиною офісних приміщень, що продаються, і їх вартість включена до ціни продажу цих приміщень, то окрема податкова накладна "на себе" на собівартість МЗК не складається. Податкова накладна виписується на покупця на загальну договірну вартість офісного приміщення (яка вже включає вартість відповідної частки МЗК). База оподаткування ПДВ визначається відповідно до пп. 188.1 ПКУ – виходячи з договірної вартості, але не нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку (для необоротних активів). 

Виняток (окремий об'єкт): Якщо МЗК якимось чином зареєстровані як окремий об'єкт права власності і продаються окремо (що є менш типовою ситуацією для офісних центрів, де МЗК обслуговують усі приміщення), тоді облік і оподаткування такої операції розглядатиметься окремо.

2. Бухгалтерські проведення (загальний випадок – продаж офісних приміщень як товару або необоротних активів, утримуваних для продажу)

Переведення об'єкта до складу необоротних активів, утримуваних для продажу (якщо офісний центр обліковувався як основний засіб):

• Дт 286 "Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу" Кт 103 "Будинки та споруди" – на залишкову вартість об'єкта;
• Дт 131 "Знос основних засобів" Кт 103 "Будинки та споруди" – на суму накопиченого зносу;
• Припиняється нарахування амортизації з місяця, наступного за місяцем виведення зі складу необоротних активів. 

Відображення доходу від реалізації:

• Дт 361 "Розрахунки з вітчизняними покупцями" Кт 712 " Дохід від реалізації інших оборотних активів " – на суму продажу з ПДВ.

Нарахування податкових зобов'язань з ПДВ:

• Дт 712 Кт 641 "Розрахунки за податками" (субрахунок "Розрахунки з ПДВ") – на суму ПДВ.

Списання собівартості реалізованих приміщень (включаючи розподілену частку собівартості МЗК):

• Дт 943 " Собівартість реалізованих виробничих запасів " Кт 286 – на собівартість проданих приміщень. 

Отримання оплати від покупця:

• Дт 311 "Поточні рахунки в національній валюті" Кт 361 "Розрахунки з вітчизняними покупцями".

3. Передача частини МЗК одному власнику

Правовий аспект: Цивільний кодекс України (ст. 382) та Закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (хоча він прямо стосується житлових будинків, принципи спільної власності можуть застосовуватися за аналогією) визначають, що власникам квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку належать на праві спільної сумісної власності спільне майно, зокрема приміщення загального користування. Відчуження або зміна режиму користування таким майном потребує згоди всіх співвласників.

Умова передачі: Якщо частина МЗК об'єктивно не може використовуватися іншими співвласниками і призначена для обслуговування конкретного офісного приміщення (або групи приміщень, що продаються одному покупцю), це має бути чітко визначено в проектній документації та/або договорі купівлі-продажу.

Оформлення:

• Договір: У договорі купівлі-продажу офісних приміщень має бути чітко зазначено, яка саме частина МЗК (з конкретним описом, площею, можливо, планом) передається у виключне користування (або у власність, якщо це юридично можливо і обґрунтовано) покупцю разом з основними приміщеннями;
• Обґрунтування вартості: Вартість такої частини МЗК має бути включена до загальної вартості об'єкта, що продається цьому покупцю. Це дозволить уникнути питань щодо безоплатної передачі. Якщо ця частина МЗК має окрему облікову вартість, вона повинна бути відображена в ціні продажу;
• Згода інших (майбутніх) співвласників: Якщо продаж відбувається частинами різним покупцям, і передача ексклюзивного права на частину МЗК одному покупцю може вплинути на права інших майбутніх співвласників, це питання потребує врегулювання, можливо, шляхом укладення договорів про порядок користування спільним майном або внесення відповідних положень до статуту (якщо створюється об'єднання співвласників).

Уникнення визнання безоплатною передачею: Ключовим є те, щоб вартість цієї частини МЗК була врахована в ціні продажу основного об'єкта (офісних приміщень), що купується цим конкретним власником. Тобто, покупець сплачує за все майно, яке він отримує, включаючи ексклюзивне право користування або власність на певну частину МЗК. Наявність обґрунтованої ціни в договорі є головним аргументом проти визнання такої передачі безоплатною.

Додаткова інформація

Враховуючи складність питання та можливі індивідуальні особливості об'єкта та умов продажу, рекомендується залучити юристів для коректного оформлення договорів купівлі-продажу та визначення правового статусу МЗК, а також аудиторів або податкових консультантів для підтвердження правильності відображення операцій в обліку та оподаткуванні.

Отже, при продажу офісного центру МЗК зазвичай розглядаються як частина об'єкта, що продається, і їх вартість включається до ціни продажу офісних приміщень. Податкова накладна виписується на загальну вартість. Передача частини МЗК одному покупцю можлива за умови належного документального оформлення та включення вартості цієї частини до загальної ціни договору, що унеможливить визнання операції безоплатною. Важливо чітко визначити в договорах купівлі-продажу склад майна, що передається, та порядок користування МЗК.