Придбання майнових прав на квартиру частково у забудовника, а частково в іншої юрособи

Майнові права на нерухомість можна вважати активом, оскільки очікується, що їх використання приведе в майбутньому до надходження економічних вигід у вигляді отримання квартири  (п. 3 НП(С)БО 1). Однак, немає однозначної позиції щодо того, у складі яких саме активів відображати придбані майнові права. З юридичної точки зору, майнові права прирівняні до майна (речі) відповідно до ч. 1 ст. 190 ЦКУ.

На практиці майнові права відображаються як виникнення:

1) кредиторської заборгованості, яка згодом погашається при передачі нерухомості/послуг із спорудження будівлі;

2) капітальних інвестицій в будівництво;

3) товару.

Оскільки за своєю суттю майнові права на об'єкт інвестування є правом на одержання у власність об'єкта інвестування в майбутньому (після прийняття об'єкта інвестування в експлуатацію), то вважаємо, що доречніше відображати придбані майнові права як дебіторську заборгованість.

В даному випадку майнові права на один об’єкт (квартиру) придбаваються частково у двох юридичних осіб – у самого забудовника та в іншої юридичної особи. Договір відступлення права вимоги за договором купівлі-продажу майнових прав у неоплаченій частині не змінює цю ситуацію з точки зору підприємства-покупця, оскільки воно придбаває ці права вперше у забудовника.

До моменту передачі квартири у забудовника - продавця майнових прав виникає кредиторська заборгованість, а у покупця – дебіторська.

Купівля-продаж майнових прав на нерухомість є об’єктом оподаткування ПДВ – див. тут. У тому випадку, якщо це майнові права на житлову нерухомість, ПДВ виникає тільки при першому продажі майнових прав. Наступні продажі майнових прав на житло відбуваються вже без ПДВ.

Відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ, у цьому підпункті перше постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва/девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.

Тому, на нашу думку, та частина майнових прав, що придбана у юрособи – не забудовника, повинна придбаватись без ПДВ на підставі пп. 197.1.14 ПКУ.

Таким чином,  підприємство-покупець отримує податковий кредит тільки від забудовника і тільки на ту частину майнових прав, що придбана у самого забудовника – бо це був перший продаж майнових прав на житло. Та частина, що придбана у юридичної особи, яка забудовником не є, продається зі звільненням від ПДВ і тому податкового кредиту на неї немає – тому що це вже не перший продаж майнових прав на житло.

Якщо квартира призначається для використання її в оподатковуваних ПДВ операціях (наприклад, для надання її в оренду за плату, для проживання відряджених осіб або працівників, для подальшого перепродажу тощо),  то покупцю не потрібно нараховувати податкові зобов’язання з ПДВ на підставі пп. 198.5 ПКУ. Навіть якщо квартира буде використовуватись для безоплатного проживання в ній фізичних осіб, які не пов’язані з діяльністю підприємства, то на звичайну вартість оренди такої квартири все одно потрібно буде нараховувати ПДВ на підставі абз. 2 пп. 188.1 ПКУ. Тож це знову ж таки буде оподатковувана операція і ПДВ за пп. 198.5 ПКУ нараховувати не потрібно.

Облік придбання майнових прав на одну квартиру від різних осіб

(для наочності показано різну вартість частин майнових прав, придбані у забудовника та у юрособи)