Як облікувати земельну ділянку, придбану з метою перепродажу?

Якщо земельну ділянку було придбано виключно з метою її подальшого перепродажу, то вона отримує статус нерухомості, яка утримується для продажу, за правилами, встановленими п. 1 — 4 розділу II П(С)БО 27. У такому разі всі витрати, пов’язані з її придбанням і доведенням до передпродажного стану, обліковуються на дебеті субрахунку 286 «Необоротні активи, які утримуються для продажу». Під час продажу такого активу (безпосередньо під час переходу права власності на земельну ділянку до нового власника) здійснюються проведення:

• Дт 943 «Собівартість реалізованих виробничих запасів» Кт 286 на суму собівартості проданої земельної ділянки,
• Дт 36 «Розрахунки з покупцями і замовниками» Кт 712 «Дохід від реалізації інших оборотних активів» на суму доходу (виручки) від продажу земельної ділянки.

Щодо ПДВ

За чинними правилами весь «вхідний» ПДВ (незалежно від призначення) включається до податкового кредиту (ПК). Адже пп.198.3 ПКУ визначено,що нарахування податкового кредиту здійснюється незалежно від того, чи  товари/послуги та основні фонди почали використовуватися в оподатковуваних операціях у межах провадження господарської діяльності платника податку протягом звітного податкового періоду, а також від того, чи здійснював платник ПДВ оподатковувані операції протягом такого звітного податкового періоду. Звісно, що право на ПК має підтверджуватися зареєстрованими в ЄРПН податковими накладними (пп. 198.6 ПКУ).

Проте, якщо придбані товари/послуги/необоротні активи будуть використані в неоподатковуваній або негосподарській діяльності, доведеться нарахувати умовні податкові зобов’язання (ПЗ), щоб компенсувати «вхідний» ПК (пп.198.5 ПКУ). 

Відповідно до пп. 197.1.21 ПКУ,  операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, що розміщені під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства, звільнені від оподаткування ПДВ.

А отже, згідно з пп. "б" пп. 198.5 ПКУ, на дату продажу земельної ділянки потрібно скласти податкову накладну з типом причини "9" на суму компенсуючих ПЗ. До речі, не забороняється складати в такому випадку і зведену ПН — не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду. При нарахуванні компенсуючих ПЗ базу оподаткування визначають з урахуванням пп. 189.1 ПКУ. Тобто:

• для товарів/послуг — виходячи з вартості придбання;
• для необоротних активів (НА) — виходячи з балансової (залишкової) вартості на початок періоду здійснення операції, що вимагає нарахування компенсуючих ПЗ (а за відсутності обліку НА — виходячи зі звичайних цін).

Щодо реєстрації додаткового КВЕДу

Нагадаємо, що згідно з ч. 1 ст. 19, ст. 43 і 44 ГКУ, суб’єкт господарювання може здійснювати будь-які види підприємницької діяльності, окрім заборонених законом. Аналогічний висновок міститься і у ст. 3 ЦКУ. Хоча тут є одне суттєве зауваження. У ст. 91 ЦКУ говориться, що коли окремий вид діяльності потребує дозволу (ліцензії), то юрособа має право здійснювати такий вид діяльності тільки після отримання спеціального дозволу (ліцензії). Види господарської діяльності, при здійсненні яких обов’язково слід мати ліцензію, наведені у ст. 7 Закону №222. Щоб здійснювати такі види діяльності, суб’єкт господарювання має зазначити їх в ЄДР.

Звідси висновок: суб’єкт господарювання має змогу здійснювати будь-який вид діяльності, що не заборонений законом і на здійснення якого не слід отримувати ліцензії, незалежно від того, чи внесено інформацію про нього (код такої діяльності за КВЕД) до ЄДР, а тим більше у випадку разової операції.

Водночас, з  відсутністю кодів КВЕД у ЄДР можуть виникати й чимало проблем. Зокрема, це стосується платників єдиного податку. Відсутність у ЄДР коду КВЕД, яким займається платник єдиного податку (ЄП), може негативно вплинути на факт перебування його на ЄП. Справа в тому, що на сьогодні пп. 7 пп. 298.2.3 ПКУ вимагає від "єдиноподатників" усіх груп, у тому числі третьої групи відмовитися від спрощеної системи оподаткування при здійсненні видів діяльності, не зазначених у Реєстрі платників єдиного податку.

А щоб внести дані про новий вид діяльності (код КВЕД) до Реєстру ЄП, "спрощенець" має спочатку внести інформацію про такий вид діяльності до ЄДР. Тобто, по суті, відсутність коду КВЕД в ЄДР дорівнює відсутності коду КВЕД у Реєстрі ЄП.

Тож, якщо ви - платник ЄП, то щоб не було неприємностей, обов’язково потрібно вносити інформацію про код КВЕД не тільки до ЄДР, а й до Реєстру ЄП, а вже потім займатися відповідним видом діяльності. Водночас, для платників-"загальників" зазначена ситуація не спричиняє жодних негативних наслідків.

Щодо подання звітності в ДПІ щодо земельного податку

Власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (див. тут).

Продаж земельної ділянки чи інше її вибуття припиняє сплату земельного податку, оскільки він сплачується лише за фактичний період, у якому земля перебуває у власності або користуванні (пп. 287.1 ПКУ). Наприклад, якщо земельна ділянка вибула у травні 2021 року, то земельний податок буде сплачуватися: з січня по квітень 2021 року – колишнім власником (пп. 286.5 ПКУ); з травня по грудень 2021 року – новим власником (він повинен подати декларацію до 21 червня 2021 року (пп. 286.4 ПКУ). 

Що робити у такій ситуації продавцю, якщо була подана річна декларація? Вихід один – подати уточнюючу декларацію з перерахунком суми податку. Радимо це зробити  також у строк 20 календарних днів після завершення місяця, у якому земельна ділянка буде продана. Зверніть увагу, що договори купівлі-продажу земельних ділянок підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню. Перехід права власності має бути зареєстрований у органах земельних ресурсів, що повинен зробити нотаріус.