Бухоблік витрат на капітальний ремонт орендованого приміщення

Бухоблік витрат на ремонт орендованого ОЗ

Затрати орендаря на поліпшення об'єкта операційної оренди (модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція, капітальний ремонт тощо), що призводять до збільшення майбутніх економічних вигод, які первісно очікувалися від його використання, відображаються орендарем як капітальні інвестиції у створення (будівництво) інших необоротних матеріальних активів. Тобто, простіше кажучи, амортизуються.

Такі затрати накопичуються за субрахунком 153, а після закінчення поліпшення та початку експлуатації об’єкта оренди зараховуються до складу групи «Інші необоротні матеріальні активи» (субрахунок 117). По кожному об’єкту оренди створюється окремий об’єкт таких НМА.

У бухобліку можна встановити довільний строк амортизації витрат на ремонт, зокрема, на рівні строку оренди відремонтованого приміщення. Якщо компанія впевнена в тому, що договір оренди буде пролонгований, вона може встановити і більший строк амортизації витрат на ремонт приміщення.

Більш докладно про бухоблік орендованого майна ми писали тут  та тут>> 

Податковий облік витрат на ремонт орендованого ОЗ

Податковий облік щодо податку на прибуток у вигляді коригування бухгалтерського фінрезультату на різниці, встановлені ПКУ, здійснюють не всі платники, а лише ті, в кого річний обсяг доходів перевищив 20 млн грн, та ті, хто вирішив це робити добровільно (пп. 134.1.1 ПКУ). Якщо орендований об’єкт використовується у господарській діяльності (тобто за ПКУ його використання має на меті отримання доходу), то проблем немає. Щодо витрат на ремонт коригувань таких об’єктів розділ ІІІ ПКУ не містить.

А щодо поліпшень орендованих матеріальних об’єктів – вони відображаються у групі 9 (тобто, як інші основні засоби). Про це також читайте тут>>. До речі, мінімальний строк корисного використання ОЗ групи 9 з метою оподаткування – 12 років (п. 138.3.3 ПКУ), і це не залежить від строку оренди відремонтованого приміщення. При цьому в бухобліку може встановлюватися і менший строк амортизації, ніж передбачений п. 138.3.3 ПКУ – у цьому ж підпукнті зазначено: «у разі коли строки корисного використання (експлуатації) об’єкта основних засобів в бухгалтерському обліку менше ніж мінімально допустимі строки амортизації основних засобів та інших необоротних активів, то для розрахунку амортизації використовуються строки, встановлені цим підпунктом».

Якщо підприємство не коригує фінрезультат, воно може не враховувати мінімальний податковий строк амортизації витрат на ремонт орендованого приміщення, який складає 12 років.

Інвестиційна нерухомість

Відповідно до п. 4 П(С)БО 32 інвестиційна нерухомість - власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для виробництва та постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети або продажу в процесі звичайної діяльності. Отже, якщо оренда приміщення не є фінансовою орендою, таке приміщення не відповідає поняттю інвестиційної нерухомості.

У свою чергу, визначення фінансової оренди наведено у п. 4 П(С)БО 14: фінансова оренда - оренда, що передбачає передачу орендарю всіх ризиків та вигод, пов'язаних з правом користування та володіння активом. Оренда вважається фінансовою за наявності хоча б однієї з наведених нижче ознак:

1) орендар набуває права власності на орендований актив після закінчення строку оренди;

2) орендар має можливість та намір придбати об'єкт оренди за ціною, нижчою за його справедливу вартість на дату придбання;

3) строк оренди становить більшу частину строку корисного використання (експлуатації) об'єкта оренди;

4) теперішня вартість мінімальних орендних платежів з початку строку оренди дорівнює або перевищує справедливу вартість об'єкта оренди;

5) орендований актив має особливий характер, що дає змогу лише орендареві використовувати його без витрат на його модернізацію, модифікацію, дообладнання;

6) орендар може подовжити оренду активу за плату, значно нижчу за ринкову орендну плату;

7) оренда може бути припинена орендарем, який відшкодовує орендодавцю його втрати від припинення оренди;

8) доходи або втрати від змін справедливої вартості об'єкта оренди на кінець терміну оренди належать орендарю.