Предання землі від забудовника до співвласників будинку: бухоблік

Запитання:

Підприємство - забудовник утримує на балансі власну земельну ділянку, на якій збудовано житловий будинок для безоплатної передачі його співвласникам на підставі ч. 2 ст. 42 Земельного кодексу. Балансова вартість ділянки – 900 тис. грн. Нормативна оціночна вартість - 720 тис. грн. Чи потрібно проводити незалежну експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки для передачі її співвласникам житлового будинку? Як в бухобліку відображається передання земельної ділянки від забудовника до співвласників житлового будинку?

Відповідь:

Насамперед зазначимо, що відповідно до пп. 5.8.7 Національних стандартів України (ДСТУ) із ціноутворення в будівництві, зокрема ДСТУ Б Д.1.1-1:2013 «Правила визначення вартості будівництва», затверджених наказом Мінрегіонбуду №293 до глави 1 «Підготовка території будівництва» включаються кошти на виконання робіт і витрати, пов’язані з підготовкою земельної ділянки, освоєнням території, що забудовується, та платою за використання земельної ділянки.

До цих робіт і витрат, зокрема, належать:

• плата за земельну ділянку, відведену під будівництво, – визначається кошторисним розрахунком і зазначається в графах 6 та 7 (пп. 5.8.7.8);
• плата за тимчасове використання землі поза межами ділянки будівництва – визначається кошторисним розрахунком і зазначається в графах 6 та 7 (пп. 5.8.7.9);
• інші витрати, пов’язані з освоєнням території, що забудовується, і виплатою компенсацій, передбачених чинним законодавством (пп. 5.8.7.10).

Отже, в бухобліку плата за земельну ділянку, відведену під будівництво (вартість цієї земельної ділянки), включається до складу прямих витрат, пов’язаних зі зведенням житлового будинку.

Передання земельної ділянки від забудовника до співвласників житлового будинку

Відповідно до ч. 2 ст. 42 ЗКУ земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабміном.

Мінрегіонбуд в листі від 21.08.2015 р. №7/9-10109 повідомляє по те, що триває робота над проектами постанов Кабміну про затвердження порядку безоплатної передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку та про затвердження порядку проведення конкурсу щодо призначення управителя багатоквартирного будинку.

Про те, що наразі такий порядок не затверджено, повідомив Мінфін в Узагальнюючий податковій консультації щодо справляння плати за землю у разі оренди площі у багатоквартирному будинку (затверджено наказом Мінфіну від 06.07.2018 р. №602).

Положеннями ст. 125 ЗКУ передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 ЗКУ, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (ст. 124 ЗКУ).

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначені Законом №417.

Співвласник багатоквартирного будинку в п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону №417 визначений як власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦКУ всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є серед іншого права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Норми ч. 5 ст. 5 Закону №417 зобов'язують замовника будівництва або попереднього власника будинку передати паспорт об'єкта будівництва та один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їх об'єднання або особі, уповноваженій співвласниками у порядку, передбаченому Законом №417. У разі, якщо об'єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено та уповноважену особу не визначено, паспорт об'єкта будівництва та примірник технічної документації на будинок передаються управителю, якщо його обрано відповідно до закону.

Мінфін в УПК №602 повідомляє, власник нерухомого майна в багатоквартирному будинку, має нарівні з іншими співвласниками нести витрати на утримання будинку пропорційно до своєї частини майна, які можуть включати також передбачену законодавством плату за землю щодо земельної ділянки під таким будинком та прибудинкову територію.

При цьому безпосереднім платником плати за землю виступає особа, щодо якої здійснено реєстрацію державних прав на земельну ділянку під будинком та прибудинкову територію (установа або організація, яка здійснює управління багатоквартирним будинком державної або комунальної власності; об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, яке є суб'єктом реєстрації відповідно до рішення співвласників).

Отже, з питанням щодо передання земельної ділянки від забудовника до співвласників житлового будинку доцільно звернутися до Мінрегіонбуду чи Державного комітету України із земельних ресурсів.