Земельний податок для єдинника ІІІ групи: чи потрібно нараховувати та сплачувати?

Запитання: Юрособа-єдинник ІІІ групи придбала будівлю і земельну ділянку. Частину приміщення юрособа здала в оренду, а в решті приміщення наразі проводиться ремонт. Чи треба сплачувати земельний податок та з якої дати його нарахувати, якщо договір оренди укладено 21.01.2016 р.? Земельний податок слід сплачувати зі всієї площі чи лише з площі під орендованим приміщенням? Яку площу відображати в декларації? Чи вказується в договорі оренди площа земельної ділянки, і якщо не вказувати, то на що це може вплинути?

Відповідь: Відповідно до ст. 269 ПКУ, платниками земельного податку є власники земельних ділянок (часток, паїв) та землекористувачі.

Відповідно до пп. 4 п. 297.1 ПКУ, платники єдиного податку звільняються від сплати земельного податку щодо тих земельних ділянок, які використовуються у госпдіяльності (ЄП 1-ї — 3-ї груп), та ділянок для сільськогосподарського товаровиробництва (ЄП 4-ї групи).

Аналогічна точка зору подана податківцями і в ЗІР в підкатегорії 112.01. У відповідь на запитання: “Чи є платниками земельного податку ФОП та ЮО, що перебувають на спрощеній системі оподаткування (платники ЄП)?” податківці відповідають “Відповідно до пп. 4 п. 297.1 ст. 297 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року №2755-VI зі змінами та доповненнями платники єдиного податку звільняються від обов’язку нарахування, сплати та подання податкової звітності, зокрема з податку на майно (в частині земельного податку), крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються платниками єдиного податку першої - третьої груп для провадження господарської діяльності та платниками єдиного податку четвертої групи для ведення сільськогосподарського товаровиробництва".

В данному разі мова йде про те, що в єдиноподатник використовує таку ділянку з метою отримання доходу, з якого сплачує єдиний податок, і не повинен сплачувати земельного податку.

На користь такої позиції свідчить і ч. 4 п. 297.1 ПКУ, яка звільняє від нарахування та сплати податку на майно (в частині земельного податку) всіх єдиноподатників. Єдиний варіант, коли таке звільнення не діятиме – це ситуація, коли земельні ділянки не використовуються платниками ЄП 1-3 груп для провадження господарської діяльності та платниками ЄП 4-ї групи для ведення сільськогосподарського товаровиробництва. Що це означає? Відсутність ведення господарської діяльності означає, що земельні ділянки простоють (ні сам єдиноподатник (чи його працівники) на цій земельній ділянці не веде господарську діяльність, ні здає її в оренду) і економічний ефект від володіння такою ділянкою є нульовим.

Що за своєю суттю є господарською діяльністю?  Відповідно до ст. 3 ГКУ господарська діяльність - це діяльність суб'єктів господарювання у сфері суспільного виробництва, спрямована на виготовлення та реалізацію продукції, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність. Сдача нерухомості в оренду відповідає цим характеристикам, а значить є госпдіяльстю із відповідним звільненням від нарахування та сплати єдиноподатником земельного податку.

Разом з тим, в ряді випадків податківці в питанні нарахування та сплати земельного податку у випадку, коли єдиноподатник здає в оренду не саму земельну ділянку, а будівлю, яка на ній розташована,  підходять занадто фіскально. У відповідь на запитання “Чи повинні ЮО – платники ЄП третьої групи, що є власниками земельних ділянок або постійними землекористувачами, сплачувати земельний податок у разі передачі в оренду будівель, (споруд, їх частин), у тому числі якщо надання в оренду нерухомого майна є основним або одним із видів діяльності, та як розраховується площа земельної ділянки для сплати земельного податку, якщо в оренду передано частини будівель (споруд)?” податківці стоять на тому, що “…юридичні особи – платники єдиного податку, що є власниками земельних ділянок або постійні землекористувачі, за земельні ділянки під будівлями (їх частинами), переданими іншим суб’єктам господарювання, з урахуванням прибудинкової території, повинні сплачувати земельний податок на загальних умовах незалежно від виду діяльності, у тому числі якщо надання в оренду нерухомого майна є основним або одним із видів діяльності. У разі передачі в оренду частини будівлі земельний податок обчислюється пропорційно площі, яку передано у оренду”.

В своїх листах від 29.09.2015 р. №20635/6/99-99-15-03-01-15 та від 30.09.2015 р. №20744/6/99-99-15-03-01-15 податківці обмежуються загальними фразами: “юридична особа - платник єдиного податку не є платником земельного податку за земельну ділянку під нежилим приміщенням (його частиною) у багатоквартирному жилому будинку з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території за умови, що така земельна ділянка цим платником використовується виключно для здійснення господарської діяльності”.

В той же час стосовно фізосіб – платників ЄП податківці дотримуються протилежної точки зору. В УПК, затвердженій наказом від 23.11.2012 р. №1051, ДПСУ стверджувала:

"У разі надання в оренду будівель, споруд або їх частин за договором оренди, одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також яка прилягає до будівлі або споруди, тобто підприємницька діяльність наймодавців провадиться обов’язково за рахунок здачі в оренду майна і земельної ділянки, то така фізична особа – підприємець (власник нежитлового приміщення) теж звільняється від нарахування (сплати) та подання податкової звітності з земельного податку". 

Хоча підстава для такого звільнення від сплати податку одна й та сама – це норма пп. 4 п 297.1 ПКУ, яка не відрізняє юросіб або підприємців з метою застосування і звучить так:

"297.1. Платники єдиного податку звільняються від обов'язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з таких податків і зборів:

4) податку на майно (в частині земельного податку), крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються платниками єдиного податку першої - третьої груп для провадження господарської діяльності та платниками єдиного податку четвертої групи для ведення сільськогосподарського товаровиробництва".

Отже, вирішувати чи подавати декларацію із земельного податку – вирішувати платнику податків.

Якщо ж буде прийнято рішення подавати звітність, то в контексті запитання слід взяти до уваги ряд нюансів:

• відповідно до ст. 271 ПКУ, базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації або площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено. Підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, то земельний податок необхідно обчислювати не лише із тієї площі, що вже здана в оренду, а із усієї площі, якою володіє суб’єкт господарювання;

• юрособи повинні самостійно обчислити суму плати за землю щороку станом на 1 січня і не пізніше 19 лютого (20 лютого — субота) поточного року подати до ДПІ за місцезнаходженням земельної ділянки декларацію з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. За нововідведені земельні ділянки або за новоукладеними договорами оренди землі платник плати за землю подає податкову декларацію протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним (п. 286.4 ПКУ).  Під час подання першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки (додаток 1 до декларації з плати за землю). За приписами ч.2 п.286.5 ПКУ у разі переходу права власності на земельну ділянку від одного власника до іншого протягом календарного року податок сплачується попереднім власником за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначену земельну ділянку, а новим власником - починаючи з місяця, в якому у нового власника виникло право власності. Отже, в даному випадку новий власник буде сплачувати земельний податок за січень 2016 року повністю;

• за приписами ст. 284 ГКУ істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Відповідно до ч. 3 ст. 180 ГКУ при укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору. А це означає, що в договорі оренди обов’язково має бути вказана площа об’єкта оренда, інакше договір буде визнано неукладеним (таким, що не відбувся) (п. 8 ст. 181 ГКУ).