Здавання в оренду приміщення пов’язаним особам єдинником-платником ПДВ: наслідки

Єдиний податок

Наразі обмеження щодо площ нерухомості, які можна здавати в оренду, залишаючись на спрощеній системі оподаткування, передбачені лише для фізосіб-єдинників у пп. 291.5.3 ПКУ*.

Але для юросіб-єдинників встановлено інші обмеження.

Відповідно до пп. 291.5.4 ПКУ не можуть бути платниками єдиного податку, зокрема, лізингові компанії. Так, до 12.11.2014 р. податківці у ресурсі «ЗІР»** стверджували, що оскільки лізингові операції належать до видів діяльності, які не дають права застосовувати спрощену систему оподаткування, тобто вони спиралися на діючу на той момент редакцію пп. 291.5.4 ПКУ, то юридичні особи - платники єдиного податку не мали право проводити такі лізингові операції як надання в оренду рухомого та нерухомого майна. У разі проведення вказаних видів діяльності юридична особа зобов'язана була перейти на сплату інших податків і зборів.

Втім, наразі податківці притримуються ліберальної позиції, що обмеження щодо застосування спрощеної системи оподаткування, передбачене пп. 291.5.4 ПКУ, стосується фінансових установ***. Тож дане положення не поширюється на юридичних осіб - суб'єктів господарювання, які за своїм правовим статусом не є фінансовими установами, але надають послуги з фінансового лізингу.

Відповідно до пп. 2 п. 292.1 ПКУ з метою оподаткування єдиним податком для юридичної особи – платника єдиного податку доходом є будь-який дохід, включаючи дохід представництв, філій, відділень такої юридичної особи, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній пунктом 292.3 цієї статті.

Що стосується необхідності застосування звичайних цін, то, судячи із роз’яснень податківців у ресурсі «ЗІР»****, визначення звичайних цін необхідне тільки для визначення доходу від безоплатно отриманих основних засобів.

Відповідно орієнтуватися на звичайні ціни при визначенні доходу від здачі в оренду нерухомості платником єдиного податку не потрібно.

ПДВ

Відповідно до пп. 196.1.2 ПКУ, не є об'єктом оподаткування ПДВ, зокрема, операції з:

1) передачі майна у лізинг (оренду), крім передачі у фінансовий лізинг;

2) повернення майна з лізингу (оренди), крім переданого у фінансовий лізинг.

Отже, сама передача майна в оперативну оренду, а також повернення такого майна його власнику не є об'єктом оподаткування ПДВ.

Втім, відповідно до ст. 283 ГКУ за договором оренди орендодавець передає орендареві за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання послуг, зокрема послуг з оренди, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 ПКУ (пп. «б» п. 185.1 ПКУ).

За загальним правилом п. 186.4 ПКУ, місцем постачання послуг є місце реєстрації постачальника, за винятком операцій, зазначених у пунктах 186.2 та 186.3 ПКУ.

Що стосується бази оподаткування, то відповідно до п. 188.1 ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів.

При цьому, база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижчою за ціну придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни).

Звичайна ціна – це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено цим Кодексом. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Це визначення не поширюється на операції, що визнаються контрольованими відповідно до ст. 39 ПКУ (пп. 14.1.71 ПКУ). 

Відповідно до п. 187.1 ПКУ у разі здійснення платником ПДВ операції з постачання послуг із оренди майна за договором оренди, залежно від події, яка настане раніше, податкова накладна складається:

• на дату отримання коштів у рахунок оплати вартості послуг;

або

• на дату складання акта приймання-передачі наданих послуг.

Відповідне роз’яснення з цього приводу розглянуто у листі ДФСУ від 19.01.2016 р. №919/6/99-99-19-03-02-15.

Підтверджуючим первинним документом факту здійснення платником податку операції з передачі майна в оренду, яка відповідно до пп. 196.1.2 ПКУ не є об’єктом оподаткування, є Акт приймання-передачі майна в оренду.

При цьому первинними документами, що підтверджують факт здійснення платником податку операції з постачання послуг із оренди майна за договором оренди, можуть бути:

• Акт приймання-передачі послуг із оренди майна за відповідним договором оренди, який підтверджує факт надання таких послуг;
• платіжний документ, що підтверджує оплату за послуги з оренди майна.

Отже, при здійсненні платником ПДВ операцій з передачі майна в оперативну оренду об'єктом оподаткування ПДВ є вартість наданих послуг у межах договору оренди, тобто сума орендних платежів підлягає оподаткуванню в загальновстановленому порядку за основною ставкою, якщо місце поставки послуг — територія України. При цьому база оподаткування наданих послуг з оренди не може бути нижче звичайних цін.

Пов’язаність сторін

Відповідно до пп. 14.1.159 ПКУ пов'язані особи - юридичні та/або фізичні особи, відносини між якими можуть впливати на умови або економічні результати їх діяльності чи діяльності осіб, яких вони представляють, з урахуванням певих критеріїв.

Наразі визначення пов’язаних осіб необхідне для цілей контролю за визначенням податком на прибуток відповідно до ст. 39 ПКУ за операціями, які здійснюються платниками податків з пов’язаними особами — нерезидентами.

Тому пов’язаність сторін не стосується платників єдиного податку. Детальніше про це у консультації: Госпоперації з пов’язаною особою — резидентом не підпадають під визначення «контрольованих».

 _____________________

* Не можуть бути платниками єдиного податку, зокрема, фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектари, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів (пп. 291.5.3 ПКУ).

** Запитання: Чи мають право ЮО - платники ЄП надавати в оренду рухоме та нерухоме майно? [Діяло до 12.11.2014]

*** Запитання: Чи можуть бути платниками ЄП ЮО, які здійснюють лізингові (орендні) операції, та чи мають право ЮО - платники ЄП надавати в оренду рухоме та нерухоме майно?

**** Запитання: Чи включається до складу доходу ЮО - платника ЄП третьої групи вартість безоплатно отриманих ОЗ або безоплатно переданих ОЗ іншій ЮО або ФО?