Визначаємо первісну вартість придбаного приміщення

Матеріальні активи, які підприємство утримує з метою використання у процесі виробництва, очікуваний строк експлуатації яких більше одного року (або операційного циклу, якщо він довший за рік) є основними засобами. Придбані ОЗ зараховуються на баланс підприємства за первісною вартістю. Перелік витрат, що є складовою первісної вартості, встановлено п. 8 П(С)БО 7. Ним встановлено, що придбане приміщення належатиме до групи ОЗ, яка, згідно з Планом рахунків, відображається за субрахунком 103 "Будинки та споруди".

Зверніть увагу! Фінансові витрати не включаються до первісної вартості ОЗ, придбаних повністю або частково за рахунок запозичень. Фінансовими витратами є витрати на проценти та інші витрати підприємства, пов'язані із запозиченнями. З цього правила є лише одне виключення - фінансові витрати, які включаються до собівартості кваліфікаційних активів відповідно до П(С)БО 31. Тому проценти за запозиченнями можуть капіталізуватися при будівництві приміщень, але не потрапляють до первісної вартості приміщення, придбаного за рахунок запозичених коштів. 

Первісна вартість об’єкту ОЗ містить: 

• суми, що сплачують постачальникам активів та підрядникам за виконання будівельно-монтажних робіт (без непрямих податків);
• реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються в зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт основних засобів (в т. ч. збір на обов'язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від вартості нерухомого майна, що зазначена в договорі купівлі-продажу та нотаріальне посвідчення договору);
• інші витрати, безпосередньо пов'язані з доведенням основних засобів до стану, у якому вони придатні для використання із запланованою метою (в т.ч. послуги агентів нерухомості, оцінювачів, послуги юристів).

Але спочатку понесені витрати капіталізуються на субрахунку 152 "Придбання (виготовлення) основних засобів", який призначений для обліку витрат на придбання активів, облік яких ведеться на рахунку 10 "Основні засоби". При цьому робляться проведення Дт 152 Кт 631 (685, 377) — на  суми, сплачені постачальнику, суму пенсійного збору, послуги юриста, нотаріуса тощо. 

І лише згодом, на підставі акту приймання-передачі (введення в експлуатацію) об'єкта ОЗ робиться проведення Дт 103 КТ 152 – на первісну вартість придбаного приміщення. 

Саме ця первісна вартість надалі і амортизуватиметься, але не обов’язково повністю. 

Адже об'єктом амортизації є первісна або переоцінена вартість, яка амортизується (крім вартості земельних ділянок, природних ресурсів і капітальних інвестицій), зменшена на їх ліквідаційну вартість. Ліквідаційна вартість приймається в сумі, яку підприємство очікує отримати від реалізації (ліквідації) ОЗ після закінчення строку їх корисного використання (експлуатації), за вирахуванням витрат, пов'язаних з продажем (ліквідацією).

Нарахування амортизації починається з місяця, наступного за місяцем, у якому об'єкт ОЗ став придатним для корисного використання. Але, якщо підприємство обирає виробничий метод амортизації, нарахування зносу починається з дати, що настає за датою, на яку об'єкт ОЗ став придатним для корисного використання (п. 26 П(С)БО 7).

При цьому робиться проведення: Дт 23 ( 91) Кт — 131 - нарахована амортизація ОЗ виробничого призначення.

Нарахування амортизації здійснюється протягом строку експлуатації об'єкта, який встановлюється  у розпорядчому акті при зарахуванні на баланс. 

Проте, якщо підприємтво визначає об’єкт оподаткування податком на прибуток з урахуванням коригувань, потрібно звернути увагу на пп. 138.3.3 ПКУ. 

Мінімально допустимий строк амортизації у податковому обліку групи 3 — будівлі становить 20 років (споруди — 15 років), але з урахуванням важливого правила. У разі, коли строки корисного використання в бухобліку менше ніж мінімально допустимі строки амортизації, встановлені у пп. 138.3.3 ПКУ, то для розрахунку амортизації використовуються строки, встановлені цим підпунктом. У разі, коли строки експлуатації в бухобліку дорівнюють або є більшими, ніж ті, що встановлені пп. 138.3.3 ПКУ, то для розрахунку амортизації використовуються строки корисного використання, встановлені в бухобліку.