ПДВ-облік з передачі землі, під житловим будинком, у якому продаються квартири

Відповідно до пп. 197.1.21 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, що розміщені під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень абз. 1 пп. 197.1.13 п. 197.1 ст. 197 Кодексу).

Таким чином, якщо здійснюється операція з поставки (продажу, передачі) земельної ділянки, що знаходиться під об'єктом нерухомості, як окремого об'єкта, то така операція з відчуження звільняється від оподаткування ПДВ (за умови відображення в обліку придбання такої ділянки як окремого об'єкта).

У випадку, коли здійснюються операції з поставки (продажу, передачі) об'єкта нерухомості разом із землею, яка знаходиться під таким об'єктом та обліковується у загальній вартості об'єкта нерухомості (включається до його вартості), то такі операції підлягають оподаткуванню ПДВ на загальних підставах.

Таке роз’яснення надано фахівцями ДФС у листі від 06.10.2016 р. №21767/6/99-99-15-03-02-15.

Але до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій їх розміщено, без зміни її цільового призначення у розмірах, установлених договором (п. 1 ст. 377 Цивільного кодексу, п. 1 ст. 120 Земельного кодексу). При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб, право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі та споруди (п. 4 ст. 120 Земельного кодексу).

Отже, договором купівлі-продажу нерухомості  має бути визначено і перехід права власності на земельну ділянку, яка належить до такої нерухомості. Як зазначає ВСУ,  вирішуючи спори про визначення розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, право власності на які при їх відчуженні перейшло до набувача без визначення в договорі права на земельну ділянку, суд повинен з'ясовувати, зокрема: чому це питання не було вирішено в договорі; можливість укладення між відчужувачем і набувачем додатка до цього договору щодо права набувача на земельну ділянку; чи не свідчить реальна можливість використання всієї земельної ділянки за цільовим призначенням саме про той розмір земельної ділянки для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, який існував до їх відчуження.

Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо.

Мін'юст у листі від 04.03.2013 р. №13.1-32/120 зазначав:

«Істотною умовою договору, який передбачає вибуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є, зокрема, умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні.

Таким чином, відповідно до вимог Земельного та Цивільного кодексів України істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є розмір та кадастровий номер земельної ділянки.

З метою виконання новим власником житлового будинку (будівлі, споруди) вимог статті 377 Цивільного кодексу України, згідно з якою до особи, яка набула право власності на таке нерухоме майно, має перейти право власності або право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача), новий власник має вжити заходів щодо оформлення відповідних речових прав на земельну ділянку відповідно до вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Наявність в договорі купівлі-продажу нерухомості умов про перехід власності на таку земельну ділянку дасть можливість зареєструвати таке право власності. А це призведе до змін власника у даних Земельного кадастру і зміни платника земельного податку за таку земельну ділянку.

Щодо бухгалтерського обліку такої операції зазначимо наступне. Згідно з пп. 5.8.7.1 ДСТУ Б Д.1.1-1:2013 Правила визначення вартості будівництва витрати на відведення земельної ділянки включаються до зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва.

Тому, на нашу думку, в разі, якщо земельна ділянка, яка належить до нерухомості, яка збудована та продається, належить забудовнику на праві власності, він може включити її вартість до собівартості реалізованого житла.

У разі включення вартості земельної ділянки до кошторисного розрахунку вартості будівництва, її первісна вартість потрапить до витрат підприємства у вигляді собівартості квартир (Д-т 23 К-т 101). А поставка житла оподатковується ПДВ за нормами пп. 197.1.14 ПКУ – перше постачання оподатковується на загальних підставах, а усі наступні – звільнені від оподаткування.

Після закінчення будівництва та введення будинку в експлуатацію він за Актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс (за формою додатка до Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого Постановою КМУ «Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку")» від 11.10.2002 р. №1521) згідно з передбаченим цим Порядком механізмом передається з балансу будівельної організації на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) чи іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності. Передача житлового комплексу з балансу на баланс провадиться разом з планом земельної ділянки (п. 5 Постанови №1521).

Тобто фактичним землекористувачем ділянки стає ОСББ чи інша експлуатуюча організація, тоді як фактичним власником земельної ділянки є та особа, дані про яку державно зареєстровані. Якщо покупець нерухомості зареєстрував право власності на земельну ділянку на підставі відповідного договору, таким власником є він. Якщо ж ні, таким власником, незважаючи на наявність договору купівлі-продажу нерухомості, продовжує бути будівельне підприємство, оскільки в нього залишається державний акт на право власності на земельну ділянку. Відповідно воно й надалі має сплачувати земподаток, до зміни даних Земельного кадастру.