ПДВ при купівлі офісу у 2026 році: відшкодування та ризики (аудіоверсія)

У разі добровільної реєстрації платником ПДВ та подання заяви у вересні 2026 року з бажаною датою реєстрації 01.10.2026 ТОВ може бути зареєстроване платником ПДВ з 1 жовтня 2026 року. Відповідно до пп. 183.3 ПКУ заява подається не пізніше ніж за 10 календарних днів до початку податкового періоду, з якого особа бажає бути платником ПДВ. 

Податковий кредит при придбанні офісу

За наявності зареєстрованої в ЄРПН податкової накладної ТОВ має право включити ПДВ, сплачений у вартості офісу, до податкового кредиту на загальних підставах. 

Водночас IT-послуги, передбачені пп. 186.3 ПКУ, які надаються нерезидентам, мають місце постачання за межами митної території України та не є об'єктом оподаткування ПДВ в Україні. 

Якщо придбаний офіс повністю призначений для використання у такій діяльності, застосовується п. 198.5 ПКУ, а не пропорційний розподіл за ст. 199 ПКУ. ТОВ повинно нарахувати компенсуючі податкові зобов'язання та скласти зведену податкову накладну не пізніше останнього дня відповідного звітного періоду. Чекати річного перерахунку у грудні не потрібно.

Актуальна позиція ДПС наведена в ЗІР, категорія 101.06 щодо нарахування податкових зобов’язань за п. 198.5 ПКУ: у разі використання необоротних активів в операціях, що не є об’єктом оподаткування ПДВ, платник зобов’язаний нарахувати компенсуючі ПЗ виходячи з бази оподаткування, визначеної п. 189.1 ПКУ. 

Сума компенсуючих податкових зобов'язань  

Компенсуючі ПЗ не слід автоматично прирівнювати до суми податкового кредиту за придбанням офісу, оскільки при застосуванні п. 198.5 ПКУ податкові зобов’язання  визначаються виходячи з бази, встановленої пп. 189.1 ПКУ. Для необоротних активів такою базою є їх балансова (залишкова) вартість, що склалася станом на початок звітного періоду, а за відсутності обліку необоротних активів — звичайна ціна.

Однак, якщо актив придбано у звітному періоді саме для необ'єктної діяльності (послуги програмування нерезидентам за пп. «в» п. 186.3 ПКУ), відповідно, на початок місяця його залишкової вартості на балансі платника не існувало, податкові зобов’язання виникають у періоді отримання права на податковий кредит (зареєстрованої ПН постачальника) виходячи з вартості придбання необоротного активу (п. 189.1 ПКУ). 

Чи застосовується річний перерахунок за ст. 199 ПКУ

Якщо офіс у 2026 році використовується виключно для діяльності, яка не є об'єктом ПДВ, пропорційний розподіл за ст. 199 ПКУ не застосовується, оскільки стаття 199 ПКУ застосовується, якщо товари, послуги або необоротні активи частково використовуються в оподатковуваних операціях, а частково — в неоподатковуваних. Компенсація ПК здійснюється через нарахування ПЗ за п. 198.5 ПКУ у відповідному звітному періоді.

Бюджетне відшкодування 

Сам факт використання офісу в неоподатковуваній діяльності не встановлює окремої заборони на бюджетне відшкодування. Право на бюджетне відшкодування визначається за результатами декларації відповідно до п. 200.4 ПКУ. Зокрема, відшкодуванню за заявою платника може підлягати від'ємне значення в межах ПДВ, фактично сплаченого постачальникам або до бюджету, та в межах реєстраційного ліміту.  

Однак в описаній моделі бюджетне відшкодування фактично дорівнює нулю. Оскільки податковий кредит за придбаним офісом (1 000 000 грн) та компенсуючі податкові зобов'язання (1 000 000 грн) нараховуються в одному й тому самому звітному періоді (місяці реєстрації вхідної ПН), від'ємне значення (рядок 19 та 20 декларації з ПДВ) за цією операцією не виникає взагалі. ТОВ не отримає реальних коштів з бюджету.

Тому можливість та сума бюджетного відшкодування визначаються за фактичним результатом відповідної декларації з ПДВ після нарахування компенсуючих ПЗ, а не лише виходячи із суми ПДВ, сплаченої при придбанні нерухомості. 

Якщо частину офісу надалі передати в оренду 

Оренда нерухомості, розташованої в Україні, платником ПДВ є оподатковуваною операцією за загальною ставкою 20%. 

Якщо цілісний об'єкт нерухомості (офіс) починає частково використовуватися в оподатковуваних операціях (оренда з ПДВ 20%), а частково залишається в операціях, що не є об'єктом оподаткування (IT-послуги нерезидентам), такий об'єкт набуває статусу активу подвійного призначення. 

У періоді початку оренди складається зменшуючий РК до раніше складеної зведеної ПН за п. 198.5 ПКУ. Цей механізм прямо передбачений п. 198.5 ПКУ та підтверджений чинним роз'ясненням ДПС у ЗІР: при подальшому використанні активу в оподатковуваних операціях платник може скласти РК до зведеної ПН.

Далі вхідний ПДВ за офісом потрапляє під дію ст. 199 ПКУ (розподіл за часткою неоподатковуваних операцій у загальному обсязі постачань платника — коефіцієнт анти-ЧВ, розрахований у додатку 5 до декларації), а наприкінці року за таким об'єктом необхідно здійснювати перерахунок згідно з п. 199.4 ПКУ. 

Висновок

• ТОВ може добровільно зареєструватися платником ПДВ з 01.10.2026 за умови своєчасного подання заяви;
• ПДВ при придбанні офісу включається до податкового кредиту за наявності належним чином зареєстрованої ПН. Якщо офіс використовується виключно для надання IT-послуг нерезидентам, необхідно нарахувати компенсуючі ПЗ за п. 198.5 ПКУ. Річний розподіл за ст. 199 ПКУ в такому випадку не застосовується;
• Бюджетне відшкодування теоретично можливе за загальними правилами ст. 200 ПКУ, але лише за наявності від'ємного значення після врахування компенсуючих ПЗ та за дотримання інших умов п. 200.4 ПКУ;
• Якщо надалі частина офісу почне використовуватися в оподатковуваній ПДВ оренді, раніше нараховані за п. 198.5 ПКУ ПЗ у відповідній частині можуть бути зменшені шляхом складання та реєстрації РК до зведеної ПН. Далі вхідний ПДВ за офісом розподіляється за правилами ст. 199 ПКУ.