Податкові зобов’язання ЖБК у 2026 році: ПДВ при будівництві житла і комерційних площ (аудіоверсія)

Повне питання

ЖБК на зальній системі, платник ПДВ, будує будинок з житловими та комерційними площами за кошти пайових внесків. Є генпідрядник, який закуповує матеріали та виконує роботи. ЖБК платить генпідряднику кошти авансом за двома договорами: за житлові площі діє касовий метод ПДВ і генпідрядник виписує податкову накладну; за нежитлові площі діє правило договору довгострокового будівництва, тому податкова накладна буде виписана після здачі робіт. При здачі будинку в експлуатацію ЖБК оформляє на себе будинок, з подальшою передачею квартир пайовикам в рахунок паю. Коли в ЖБК виникають податкові зобовязання по житловим площам? Причому на даний момент чітко невідомо, скільки площ буде комерційних а скільки житлових.

Відповідь

Пільга з ПДВ при передачі житла пайовикам

Відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ, операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду) звільняються від оподаткування ПДВ, за винятком їх першого постачання. У вашій ситуації "першим постачанням" є надання генпідрядником послуг зі спорудження житла на замовлення ЖБК. Передача готового житла членам ЖБК (обмін паю на квартиру) розглядається як друге постачання, яке повністю підпадає під звільнення від ПДВ. Таким чином, прямих податкових зобов'язань за ставкою 20% при передачі житлових квартир пайовикам у ЖБК не виникає — на цю операцію складається податкова накладна "Без ПДВ".

Компенсуючі податкові зобов'язання (п. 198.5 ПКУ)

Хоча продаж житла не оподатковується ПДВ, податкові зобов'язання по житлу у ЖБК все ж виникають ще на етапі будівництва у вигляді компенсуючих зобов'язань. Оскільки генпідрядник застосовує касовий метод, при отриманні від вас авансів за житловим договором він реєструє податкові накладні, на підставі яких ЖБК визнає податковий кредит. Оскільки ці послуги будуть використані у звільнених від ПДВ операціях (надання житла пайовикам), ЖБК зобов'язаний нарахувати компенсуючі податкові зобов'язання згідно з п. 198.5 ПКУ. Дата їх виникнення — це звітний (податковий) період, у якому у ЖБК виникло право на податковий кредит (нарахування відбувається шляхом складання зведеної податкової накладної не пізніше останнього дня такого місяця).

Невизначеність площ та коригування зобов'язань

Оскільки на етапі будівництва достеменно невідомо, яка саме площа буде житловою, а яка — комерційною, ЖБК доведеться діяти залежно від структури витрат. За авансами, які сплачуються чітко за договором на житло, ви нараховуєте компенсуючі ПЗ (п. 198.5 ПКУ) у розмірі 100% від суми податкового кредиту. Після введення будинку в експлуатацію та отримання технічних паспортів БТІ точна площа стане відомою. Якщо частина авансованих "житлових" робіт фактично припаде на комерційну нерухомість (яка оподатковуватиметься ПДВ за ставкою 20%), ЖБК матиме право скласти розрахунки коригування (РК) до зведених податкових накладних та зменшити свої компенсуючі податкові зобов'язання на відповідну дельту.

Довгостроковий договір по нежитловим площам

Для нежитлових (комерційних) приміщень генпідрядник застосовує порядок, передбачений для довгострокових договорів (п. 187.9 ПКУ). У цьому випадку дата виникнення податкових зобов'язань генпідрядника (і, відповідно, вашого податкового кредиту) відкладається до дати фактичної передачі результатів робіт замовнику. Оскільки за цими площами податковий кредит з ПДВ виникне лише в кінці будівництва, і комерційні приміщення продаватимуться з нарахуванням ПДВ (20%), компенсуючі зобов'язання за п. 198.5 ПКУ щодо нежитлового фонду не застосовуються.

Висновки

• Нараховуйте компенсуючі податкові зобов'язання (за пп. 198.5 ПКУ) щомісяця у тих звітних періодах, коли сплачуєте аванси генпідряднику за житловим договором і отримуєте право на податковий кредит;
• Реєструйте податкову накладну на пільгову операцію (звільнено від ПДВ) за фактом обміну паїв на житлові квартири після введення будинку в експлуатацію;
• Зробіть перерахунок ПДВ шляхом реєстрації розрахунків коригування після отримання обмірів БТІ, щоб привести раніше нараховані компенсуючі ПЗ у відповідність до фактичних квадратних метрів житлового фонду.