Гарантійний платіж за договором оренди: що з ПДВ?

Оподаткування ПДВ операцій з отримання та використання гарантійного (забезпечувального) платежу за договором оренди залежить від умов договору та подальшого цільового використання такого платежу (забезпечення, аванс).

Отримання гарантійного платежу

Ключовим моментом для визначення необхідності нарахування ПДВ при отриманні гарантійного платежу є його правовий статус, чітко визначений у договорі оренди.

Якщо гарантійний платіж виконує виключно функцію забезпечення виконання зобов'язань орендарем і підлягає поверненню йому після закінчення терміну дії договору або виконання зобов'язань, то такий платіж не є об'єктом оподаткування ПДВ. У цьому випадку податкові зобов'язання з ПДВ у орендодавця не виникають, і податкова накладна не складається. Це підтверджують і податківці в ІПК від 14.05.2020 р. №2020/6/99-00-07-03-02-06/ІПК, від 27.11.2019 р. №1575/6/99-00-07-03-02-15/ІПК, ІПК від 04.09.2014 р. №2890/6/99-99-19-03-02-15.

Якщо договором передбачено, що гарантійний платіж зараховується в рахунок орендної плати (наприклад, за останній місяць оренди), то такий платіж розглядається як попередня оплата (аванс) за орендні послуги. У такому разі на дату отримання такого гарантійного платежу орендодавець зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ за загальним правилом "першої події" (див. пп. 187.1 ПКУ).

Також може бути ситуація, коли першочергово платіж виконував функцію забезпечення і мав повертатися, а в подальшому було укладено додаткову угоду і відповідно змінено напрямок використання коштів. Фактично на дату додаткової угоди потрібно буде нарахувати податкові зобов’язання. 

Важливо чітко прописати в договорі забезпечувальний характер платежу, інакше він може бути розцінений як аванс з відповідними податковими наслідками. 

Зміна призначення гарантійного платежу

Якщо в процесі виконання договору оренди змінюється напрямок використання гарантійного платежу, який спочатку мав виключно забезпечувальну функцію, податкові наслідки залежать від нового цільового призначення:

• Зарахування в рахунок орендної плати або комунальних послуг: Якщо гарантійний платіж (або його частина) спрямовується на оплату орендних платежів або компенсацію вартості спожитих комунальних послуг, то на дату такої зміни (зазвичай це дата укладання додаткової угоди до договору або іншого документа, що фіксує таку зміну) орендодавець повинен нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ на відповідну суму. Орендар у свою чергу, на цю ж дату отримує право на податковий кредит за умови наявності зареєстрованої податкової накладної. Послуги з компенсації комунальних платежів розглядаються як постачання послуг і підлягають оподаткуванню ПДВ за загальним правилом;
• Зарахування в рахунок відшкодування збитків або штрафних санкцій: Суми неустойки (штрафів, пені), отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов'язань, не включаються до бази оподаткування ПДВ (пп. 188.1 ПКУ). 

Якщо гарантійний платіж першочергово було ідентифіковано як аванс, то відповідно ТОВ складається ПН, а в місяці закінчення дії договору оренди РК на зміну номенклатури.

Висновки:

1. При отриманні гарантійного платежу, який за умовами договору має виключно забезпечувальну функцію та підлягає поверненню орендарю, ПДВ не нараховується;

2. Якщо гарантійний платіж за умовами договору одразу розглядається як оплата орендних послуг (аванс), ПДВ нараховується на дату його отримання;

3. При зміні призначення гарантійного платежу з забезпечувального, який орендодавець мав повернути, на оплату орендних послуг або компенсацію комунальних послуг, ПДВ нараховується на дату такої зміни (на дату укладання відповідної додаткової угоди). Якщо гарантійний платіж спрямовується на відшкодування збитків або сплату штрафних санкцій, ПДВ на такі суми не нараховується.