Продаж 3 майбутніх об'єктів нерухомості без прибутку у 2026 році: оподаткування за ст. 172 ПКУ (аудіоверсія)

Цивільно-правовий аспект продажу 3 МОН в один місяць

Норми Цивільного кодексу України та Закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» №2518-IX не містять обмежень щодо кількості угод з відчуження майбутніх об’єктів нерухомості (МОН) протягом одного місяця чи року. Фізична особа — власник спеціального майнового права має право продати 3 МОН в одному календарному місяці. 

Порядок оподаткування продажу МОН за нормами статті 172 ПКУ

Оподаткування доходів від продажу МОН регулюється ст. 172 ПКУ.

Ставки податку

Згідно з абзацом третім пп. 172.2 ПКУ, дохід від продажу протягом звітного (податкового) року майбутнього об’єкта нерухомості (МОН) підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 18 % (п. 167.1 ПКУ).

Ставка військового збору становить 5% відповідно до положень пп. 16-1 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ.

Зменшення доходу на документально підтверджені витрати

Відповідно до абзацу шостого пп. 172.2 ПКУ, дохід від продажу протягом звітного (податкового) року МОН може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав.

Згідно з підпунктом «и» абзацу сьомого пп. 172.2 ПКУ, до складу дозволених витрат прямо віднесено витрати, понесені на придбання майбутнього об’єкта нерухомості.

Розрахунок зменшення доходу на суми витрат платник здійснює самостійно (абзац дев'ятий пп. 172.2 ПКУ).

Визначення бази оподаткування та суми податків

Згідно з пп. 172.3 ПКУ, дохід визначається виходячи з ціни в договорі, але не нижче оціночної вартості (розрахованої модулем Єдиної бази даних звітів про оцінку Фонду держмайна) або ринкової вартості зі зареєстрованого звіту про оцінку.

Якщо дохід від продажу дорівнює сумі документально підтверджених витрат на придбання МОН:

• База оподаткування = Дохід від відчуження − Підтверджені витрати на придбання = 0.

За нульової бази оподаткування податкові зобов'язання становлять:

• ПДФО (18 %): 0 грн × 18% = 0,00 грн;
• Військовий збір (5 %): 0 грн × 5% = 0,00 грн.

Порядок декларування та заповнення Додатка Ф4

Згідно з абзацом 10 та 11 пп. 172.2 ПКУ, якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу таких об'єктів, а копії документів, що підтверджують витрати, надати разом із річною декларацією.

Заповнення Додатка Ф4 до Податкової декларації про майновий стан і доходи (Наказ Мінфіну від 02.10.2015 №859).

• У розділі I Додатка Ф4 зазначаються окремими рядками всі 3 продані об'єкти МОН;
• У графі отриманого доходу вказується договірна вартість продажу кожного МОН;
• У графі понесених витрат зазначається документально підтверджена вартість придбання кожного об'єкта;
• Оскільки різниця дорівнює нулю, сума розрахованого ПДФО (18 %) та військового збору (5 %) у підсумкових рядках становить 0,00 грн.

Перенесення даних до Декларації

Підсумкові значення доходів та витрат із Додатка Ф4 переносяться до розділу II основної частини Податкової декларації про майновий стан і доходи.

Долучення підтвердних документів

Разом із Декларацією в електронному або паперовому вигляді подаються копії документів, що підтверджують витрати на купівлю МОН (нотаріально посвідчені первинні договори купівлі МОН та банківські платіжні документи/квитанції про повну оплату). 

Висновки

Здійснити продаж

Фізична особа має право оформити продаж 3 МОН в одному календарному місяці у нотаріуса без кількісних обмежень.

Сформувати підтвердні документи

Для застосування права на зменшення оподатковуваного доходу (абз. 6 п. 172.2 ПКУ) підготувати копії договорів купівлі МОН та банківських платіжних документів, що підтверджують понесені витрати, завдяки чому база оподаткування ПДФО (18 %) і військовим збором (5 %) дорівнюватиме 0 грн.

Подати річну декларацію

Подати Податкову декларацію про майновий стан і доходи разом із заповненим Додатком Ф4 та копіями документів про понесені витрати до територіального органу ДПС у строк до 1 травня року, наступного за звітним (пп. 49.18.4 ПКУ).