Оподаткування доходу фізособи від продажу права вимоги на недобудоване житлове приміщення

Відповідно до ст. 1 Закону України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» із змінами та доповненнями інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об’єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (дохід) або досягається соціальний ефект. Такими цінностями, зокрема, можуть бути: кошти, цільові банківські вклади, паї, акції та інші цінні папери; рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші ТМЦ); майнові права інтелектуальної власності; права користування та інші цінності.

Проте термін «інвестиційний актив» відповідно до пп. 170.2.7 п. 170.2 ст. 170 розділу IV Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VІ із змінами та доповненнями означає пакет цінних паперів, деривативів чи корпоративні права, виражені в інших, ніж цінні папери, формах, випущені одним емітентом.

Тобто, «інвестиційний актив» в розумінні ПКУ є цілком обумовленою частиною інвестицій, що зазначені в Законі № 1560.

У зв’язку з наведеним, термін «інвестиційний актив» не охоплює інших різновидів інвестицій, а тому не може бути поширений на кошти інвестора – фізичної особи, що залучені для будівництва житлового приміщення з метою отримання у власність попередньо обумовленого в договорі приміщення.

Отже, для цілей оподаткування доходів фізичної особи, отриманих від операції уступки права вимоги, не можна застосовувати норми пп. 170.2.7 п. 170.2 ст. 170 ПКУ. Оскільки предметом договору про придбання прав у інвестиційному договорі не є перехід права власності на нерухоме майно, то доходи, одержані фізичною особою, яка відчужує таке право внаслідок укладання договору, не підпадають під положення ст. 172 ПКУ.Відповідно до п. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року № 435-IV  право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).      Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту його державної реєстрації.

Враховуючи положення ЦКУ, не має законодавчих підстав на оформлення права власності на нерухомість у вигляді житлового приміщення, якщо не завершено будівництво будинку, в якому воно знаходиться, та його не здано в експлуатацію. Таким чином, договір уступки права вимоги на недобудоване житлове приміщення є не договором купівлі – продажу нерухомості, а за своєю сутністю, є договором купівлі – продажу рухомого майна у вигляді матеріалів, обладнання тощо, що були використані у процесі цього будівництва та підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ (5%)