Доходи від продажу земельної ділянки юрособі: що з оподаткуванням?

Відповідно до п. 172.1 ПКУ дохід, отриманий платником ПДФО від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується. Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

За умовами запитання земельна ділянка призначена для ведення садівництва, а її площа складає 0,45622 га.  Відповідно до ст. 121 ЗКУ громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для ведення садівництва - не більше 0,12 га. Отже, площа земельної ділянки, що розглядається у запитанні, перевищує норму безоплатної передачі.

Як ми писали у нашому коментарі до листа ДФС від 13.04.2017 р. № 5161/Б/99-99-13-02-03-14, якщо розмір земельної ділянки перевищує норму безоплатної передачі, визначеної у ст. 121 ЗКУ, то дохід, отриманий фізособою в частині такого перевищення, оподатковується ПДФО за ставкою 5%, визначеною п. 167.2 ПКУ. На це вказують і податківці у «ЗІР» (підкатегорія 103.21, запитання: «Чи оподатковується ПДФО дохід від продажу житлового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташований такий будинок), що перебуває у власності ФО понад три роки, якщо земельна ділянка перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України?»).

Вони зазначають: «у разі продажу будинку, що перебуває у власності фізичної особи понад три роки, разом із земельною ділянкою, якщо ділянка перевищує норми безоплатної приватизації, частина доходу, пропорційна сумі доходу від продажу земельної ділянки (з урахуванням норм ст. 121 Земельного кодексу) не оподатковується, а частина доходу від продажу земельної ділянки, яка перевищує норми, встановлені ст. 121 Земельного кодексу, оподатковується за ставкою 5 % пропорційно сумі такого перевищення».  Тобто ПДФО оподатковується лише частина доходу від продажу земельної ділянки, що припадає на надлишок її площі: 0,45622 га – 0,12 га = 0,33622 га.

Відповідно до п. 16-1 підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ об’єктом оподаткування військовим збором є доходи, визначені ст. 163 ПКУ, до яких включається частина доходу від продажу земельної ділянки. Отже, разом з ПДФО справляється і військовий збір за ставкою 1,5%. 

Якщо стороною договору купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна є юридична особа, така особа є податковим агентом платника ПДФО щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету ПДФО у разі обов’язку оподаткування такої операції - п. 172.7 ПКУ. У формі №1ДФ оподатковувана частина доходу від продажу земельної ділянки відображається з ознакою доходу 104.

ПДФО та військовий збір з доходу фізособи від продажу земельної ділянки сплачується під час виплати доходу – п. 168.1.2 ПКУ. Таким чином, продавець земельної ділянки отримує суму доходу за мінусом 5% ПДФО та 1,5 військового збору.

Щодо подання фізособою – продавцем податкової декларації про майновий стан і доходи. Відповідно до п. 179.2 ПКУ обов'язок платника ПДФО  щодо подання податкової декларації вважається виконаним і податкова декларація не подається, якщо такий платник податку отримував доходи, зокрема, виключно від податкових агентів незалежно від виду та розміру нарахованого (виплаченого, наданого) доходу. Таким чином, якщо дохід від продажу земельної ділянки оподатковується податковим агентом, у фізособи не виникає обов’язок подання декларації.