Як оподатковується дохід фізособи-нерезидента, яка надає в оренду майно в Україні?

Оренда ТЗ у фізособи-нерезидента

ПКУ не встановлює якісь особливі правилаоподаткування доходів ФО-нерезидента від здачі в оренду рухомого майна. Отже, дохід, отриманий у вигляді орендної плати від здачі в оренду ТЗ, оподатковується в загальному порядку ПДФО та ВЗ.

І ще один важливий момент: виплата доходу ФО-нерезиденту без наявності у неї РНОКПП не передбачена українським законодавством. Про це ми писали тут.

Податковим агентом є орендар, саме він має оподаткувати та відобразити в додатку 4ДФ такий дохід за ознакою 127. На цьому наголошують і податківці у своїй консультації ЗІР (103.25) відповідаючи на запитання: «За якою ознакою доходу відображаються в додатку 4ДФ до Розрахунку суми орендних платежів, які виплачуються податковим агентом на користь ФО на підставі договорів оренди рухомого майна (транспортний засіб, обладнання, устаткування та інше майно)?».

Оренда нерухомості у фізособи-нерезидента

А от щодо здачі нерухомості в оренду ФО-нерезидентом є певні особливості.

Відповідно до пп.170.1.3. ПКУ нерухомість, що належить фізичній особі - нерезиденту, надається в оренду виключно через ФОП або юридичну особу - резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.

Представництво - правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Не є представництвом якщо особа, яка хоч і діє в чужих інтересах, але від власного імені (п. 237 ЦКУ).

Тобто, ФО-нерезидентам забороняється самостійно передавати нерухомість, що їм належить, в оренду. І на думку податківців,виключень щодо цього немає, навіть якщо ФО-нерезидент має постійне місце проживання в Україні. Ключовим моментом є саме статус нерезидента. На цьому наголошують податківці в своїх консультаціях, відповідаючи на питання в ЗІР (103.09): «Чи має право ФО – іноземець, яка має постійне місце проживання в Україні, здавати нерухоме майно в оренду самостійно?».

Така позиція податківців обґрунтована, адже в іншому випадку ФО-нерезидент матиме ознаки резидента України відповідно до пп. «в» пп. 14.1.213 ПКУ і тоді посередник не потрібен.

Податковим агентом для ФО-нерезидента є ФОП, ЮО (уповноважена особа), що виконує представницькі функції.

Також у своїй консультації ЗІР (103.18)податківці звернули увагу, що ФО – нерезидент не може здавати в оренду власне нерухоме майно безпосередньо юридичній особі, що виконує функції податкового агента відносно доходів такої фізичної особи. Тобто здати нерухомістьв оренду представнику не можна. 

Якщо представником є ФОП, а орендар – суб’єкт господарювання (юрособа чи ФОП), то орендар перераховує орендну плату за нерухоме майно ФО-нерезидента уповноваженій особі - ФОПу, і в додатку 4ДФ єдиної звітності орендар покаже такий дохід за кодом 157 (ЗІР (103.25).  

В свою чергу, представник фізособи-нерезидента як податковий агент покаже в додатку 4ДФ виплату доходу ФО-нерезиденту за кодом 196 відповідно до пп. 164.2.5 ПКУ.

ПДФО та ВЗ

В загальному порядку дохід ФО-нерезидента оподатковується за ставкою ПДФО 18%.

Проте є певні особливості. Якщо статус нерезидента підтверджено і є Конвенція про уникнення подвійного оподаткування, то можназастосувати знижену ставку ПДФО або не оподатковувати відповідний дохід. Щодо підтвердження статусу нерезидента можна почитати тут, а щодо особливостей застосування конвенції - тут і тут. 

Окремо звертаємо увагу, що для уникнення подвійного оподаткування дохід ФО-нерезидента не є об’єктом оподаткування податком з доходів нерезидента. На цьому наголошують також податківці у своїй консультації, відповідаючи на питання ЗІР (102.16): «Чи повинен резидент – ЮО при виплаті доходів з джерелом походження з України на користь нерезидента – ФО утримувати податок на доходи нерезидента?».

ВЗ не має аналогів в інших країнах, його справляння не врегульованою жодною з конвенцій, тому сплачувати його необхідно в загальному порядку за ставкою, визначеною чинним законодавством на момент виплати такого доходу.