Податки при розірванні договору купівлі-продажу і поверненні приміщення фізособі

Щодо ПДФО та ВЗ

Дивимося відповідь ДПС на питання в ЗІР (103.21): «Чи передбачено ПКУ повернення попередньо сплаченого ФО ПДФО внаслідок розірвання або незаключення договору купівлі-продажу (обміну) нерухомості?».

ДПС зазначає, нормами ПКУ не передбачено повернення податку, який сплачений під час нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна, у разі розірвання у майбутньому даного договору.

Дивимося ще одну відповідь ДПС на інше питання в ЗІР (103.21): «Чи виникає об’єкт оподаткування ФДФО у ФО – резидента при розірванні договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між ФО – резидентами?».

ДПС зазначає, що при розірванні договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між фізичними особами – резидентами, за наслідками якого відбувається перехід права власності, об’єктом оподаткування податком на доходи фізичних осіб є дохід від продажу нерухомого майна, що виникає у фізичної особи, яка за договором про розірвання договору купівлі-продажу такого майна є його власником, і оподатковується з урахуванням вимог ст. 172 ПКУ.

Цей висновок ДПС конкретніше сформульовано в ІПК ДПСУ від 20.12.2022 р. №2269/ІПК/99-00-24-03-03-06: «розірвання фізичними особами – резидентами договору купівлі – продажу об’єкта нерухомості (земельної ділянки), за наслідками якого відбувається перехід права власності, є продажем такого об’єкта». Аналогічний висновок читаємо в ІПК ДФСУ від 12.07.2019 р. №3232/Г/99-99-13-02-03-14/ІПК, від 26.04.2019 р. №1863/Г/99-99-13-02-03-14/ІПК, від 16.04.2018 р. №1593/М/99-99-13-02-03-14/ІПК.

Тобто, з точки зору ПДФО (і, відповідно, ВЗ) розірвання договору і повернення майна розглядається як окрема операція зворотнього продажу нерухомості. Тобто, фізособа купує таку нерухомість. 

Але оскільки фізособа купує, то вона не отримує дохід від продажу, а навпаки, несе витрати на придбання. Тож така операція не оподатковується ПДФО, ВЗ. 

Разом з тим і раніше сплачені податки не повертаються.

Пенсійний збір

Відповідно до пп. 15-1 Порядку №1740, збір на обов'язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна сплачується підприємствами, установами, організаціями незалежно від форм власності та фізичними особами, які придбавають нерухоме майно, у розмірі 1 відсотка від вартості нерухомого майна, зазначеної в договорі купівлі-продажу такого майна, за винятком державних підприємств, установ і організацій, що придбавають нерухоме майно за рахунок бюджетних коштів, установ та організацій іноземних держав, що користуються імунітетами і привілеями згідно із законами та міжнародними договорами України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, а також громадян, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше.

Формально у разі розірвання договору купівлі-продажу, на наш погляд, немає підстав сплачувати пенсійний збір. Адже відсутній договір купівлі-продажу. Навіть навпаки – існуючий договір розривається.

Відповідно до пп. 15-3 ПКУ, нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється за наявності документального підтвердження сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна.

Але чи погодиться з таким нашим трактуванням законодавства нотаріус, який посвідчуватиме розірвання договору, ми не знаємо. Тому перед розірванням договору рекомендуємо проконсультуватися з нотаріусом.

Якщо нотаріус не погодиться з нашим трактуванням і вимагатиме сплати збору, фізособі, яка отримує свою нерухомість, доведеться сплатити пенсійний збір.

А от процедури повернення пенсійного збору у разі розірвання договору купівлі-продажу чинним законодавством не передбачено. Тому, на наш погляд, підприємство не зможе повернути такий збір.

ПДВ

ТОВ придбало нерухомість у фізособи (неплатника ПДВ). 

Разом з тим коригування ПДВ згідно із пп. 192.1 ПКУ здійснюється тільки у разі, якщо повертаються товари, послуги, які придбавалися (продавалися) з ПДВ. Таким чином, при поверненні товарів, послуг через процедуру коригування нарахований ПДВ анулюється.

Разом з тим за пп. 192.2 ПКУ норма пп. 192.1 ПКУ не поширюється на випадки, коли постачальник товарів/послуг не є платником податку на кінець звітного (податкового) періоду, в якому був проведений такий перерахунок.

Тобто, якщо постачальник (в даній нами ситуації фізособа) не є платником ПДВ, то коригування ПДВ не здійснюється. Щоправда, коригування не може бути, адже ПДВ при постачанні не нараховувалося.

Виходячи з наведених міркувань, на наш погляд, при розірванні договору і поверненні нерухомості ТОВ не повинно нараховувати ПДВ. Але думка ДПС з цього питання нам невідома. Тому для уникнення непорозумінь може бути доречним отримати індивідуальну податкову консультацію.

Податок на прибуток

На наш погляд, операції отримання і повернення нерухомості не вплинуть на оподаткування податком на прибуток, в частині самої вартості нерухомості. Адже при відображенні такої операції в бухгалтерському обліку будуть відсутні доходи та витрати а, отже, такі операції не впливатимуть на фінрезультат до оподаткування.

А сума сплачених податків, пенсійного збору буде віднесена до складу інших операційних витрат (рахунок 949). Податкових різниць для такої ситуації ПКУ не встановлює.