Продаж фізособою земельної ділянки (паю): що з податками?

Особливості оподаткування

Особливості оподаткування доходів від продажу нерухомого майна, включаючи земельні ділянки, встановлені ст. 172 ПКУ.

Причому в пп. 172.1 ПКУ наведено об’єкти нерухомості і умови, за яких дохід від їх продажу не оподатковується.

Варто сказати, що пп. 172.1 і пп. 172.2 ПКУ (в останньому пункті наведено особливості оподаткування об’єктів нерухомості, не зазначених в пп. 172.1, або які не відповідають умовам цього пункту) викладені в новій редакції, згідно з Законом №1914-ІХ, яка набула чинності з 01.01.2022 р.

Згідно цієї оновленої редакції не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років (умова перебування більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину), дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), серед іншого, земельної ділянки сільськогосподарського призначення:

• безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або
• приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або
• виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також
• таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Таким чином, починаючи з 01.01.2022 р. при продажу спадкоємцем один раз протягом звітного року земельної ділянки сільгосппризначення, яку спадкодавець набув на підставах, наведених в пп. 172.1 ПКУ, дохід від такого продажу не оподатковується.

Якщо ж спадкодавець набув право власності на земельну ділянку сільгосппризначення на інших підставах, ніж зазначено в п. 172.1 ПКУ, дохід від продажу такої ділянки оподатковується фізособою спадкоємцем згідно з нормами пп. 172.2 ПКУ – за ставкою ПДФО 5% і ВЗ 1,5%.

В такому разі згідно з пп. 172.3 ПКУ дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (див. ст. 657 ЦКУ).

Відповідно до пп. 172.4 ПКУ під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість такого об’єкта нерухомості або звіту про оцінку, зареєстрованого відповідно до пп. 172.3 цієї статті, та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору і вносить до Єдиної бази інформацію про ціну договору купівлі-продажу.

Тобто, якщо в даній ситуації не виконуватимуться вимоги пп. 172.1 ПКУ, потрібно буде сплатити ПДФО і ВЗ до моменту нотаріального посвідчення.

Чи потрібно за отриманими від продажу землі доходами подавати податкову декларацію?

Відповідно до пп. 179.2 ПКУ обов'язок платника податку щодо подання податкової декларації вважається виконаним і податкова декларація не подається, якщо такий платник податку отримував доходи:

• від операцій продажу (обміну) майна, дарування, дохід від яких відповідно до цього розділу не оподатковується, оподатковується за нульовою ставкою та/або з яких при нотаріальному посвідченні договорів, за якими був сплачений податок відповідно до цього розділу.

Оскільки, як ми зазначили вище, при продажу земельної ділянки дохід або взагалі не буде оподатковуватися, або буде оподатковуватися і податки сплачуватимуться перед нотаріальним посвідченням, декларацію щодо отриманого від продажу землі доходу подавати не потрібно.

Поряд з цим платник може подавати декларацію з інших підстав. В такому разі він відображатиме в декларації всі отримані доходи, в тому числі від продажу нерухомості (земельної ділянки).

Дивимося відповідь податкової на питання в підкатегорії 103.24, ЗІР: «В яких рядках декларації про майновий стан і доходи вказується сума доходів від операцій з продажу (обміну) об’єктів рухомого та/або нерухомого майна, що включається (не включається) до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу?».

Податкова відповідає, що сума доходів від операцій з продажу (обміну) об’єктів рухомого та/або нерухомого майна, що включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку вказується у рядку 10.3 розд. II «Доходи, які включаються до загального річного оподатковуваного доходу» податкової декларації про майновий стан і доходи (далі – Декларація).

Доходи від операцій з продажу (обміну) об’єктів рухомого та/або нерухомого майна, які не підлягають оподаткуванню, вказуються у рядку 11.2 розд. III «Доходи, які не включаються до загального річного оподатковуваного доходу» Декларації.