Фізособа-нерезидент продає офіс: яке оподаткування?

Відповідно до пп. 14.1.54 ПКУ, дохід з джерелом їх походження з України - будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні, у тому числі, але не виключно, доходи у вигляді, зокрема, доходів від продажу рухомого та нерухомого майна, доходів від відчуження корпоративних прав, цінних паперів, у тому числі акцій українських емітентів.

Платниками податку на доходи фізичних осіб є: фізична особа - резидент, яка отримує доходи як з джерелом їх походження в Україні, так і іноземні доходи та фізична особа - нерезидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні (пп. 162.1 ПКУ).

Згідно з ст. 163 ПКУ, об’єктом оподаткування нерезидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні та доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання).

Оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна регламентується ст. 172 ПКУ.

Згідно з пп. 172.1 ПКУ, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Відповідно до пп. 172.2 ПКУ, дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), зазначених у пп. 172.1 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в пп. 172.1 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пп. 167.2 ПКУ.

Пунктом 172.9 ПКУ передбачено, що дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами – нерезидентами, оподатковується згідно із ст. 172 ПКУ в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою 18%.

Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, – до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни (пп. «а» пп. 172.5 ПКУ). 

При цьому, фізична особа зобов’язана відобразити дохід від такого відчуження у річній податковій декларації про майновий стан і доходи.

Таким чином, дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, які перебувають у його власності менше трьох років, що здійснюються фізичними особами – нерезидентами, оподатковується за ставкою 18%. Крім того, дохід від операцій з продажу об’єкта нежилого приміщення (офісу) фізичною особою – нерезидентом, підлягає оподаткуванню податком військовим збором – 1,5% (пп. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 Розділу XX ПКУ).

Можливість зменшення суми, з якої обчислюється податок на суму витрат на придбання нерухомості законодавством не передбачена. 

Щодо контролю сплати податків: відповідно до п. 172.4 ПКУ нотаріус щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про посвідчені ним протягом звітного кварталу договори купівлі-продажу (міни) між фізичними особами, включаючи інформацію про ціну таких договорів та розмір сплаченого податку у розрізі кожного договору.