Оренда приміщення у фізособи-засновника : що з оподаткуванням?

Згідно з ст. 793 ЦКУ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. При цьому, якщо такий договір укладається строком на три роки і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно з п. 14.1.71 ПКУ звичайна ціна – це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено ПКУ. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Це визначення не поширюється на операції, що визнаються контрольованими відповідно до ст. 39 ПКУ. У даному випадку операція з оренди приміщення не визнається контрольованою.

Оренда у фізособи

За п. 170.1.2 ПКУ податковим агентом фізичної особи, що отримує дохід від надання майна в оренду, є орендар. При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. 

Мінімальна сума орендного платежу визначається за Методикою визначення мінімальної суми  орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затвердженою  постановою Кабміну від 29.12.2010 р. №1253, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, об’єднаної територіальної громади, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади.

Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Сума таких доходів оподатковується ПДФО за ставкою 18% (п. 170.1.4 ПКУ). Окрім цього такий дохід оподатковується військовим збором за ставкою 1.5% (пп. 1.2 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень ПКУ).

Сплата ПДФО до бюджету здійснюється під час виплати такого оподатковуваного доходу – пп. 168.1.2 ПКУ. Якщо дохід було нараховано, але не виплачено, то податок сплачується протягом 30 днів місяця наступного за місяцем в якому було нараховано такий дохід – пп. 168.1.5 ПКУ.

Якщо такий дохід виплачується готівкою з каси податкового агента, податок сплачується (перераховується) до бюджету протягом трьох банківських днів з дня, що настає за днем такого нарахування (виплати, надання) – пп. 168.1.4 ПКУ.

Якщо такий дохід виплачується фізичній особі готівкою, то кошти виплачуються  через касу підприємства з відповідним оформленням видаткового касового ордера.

Оренда у фізособи-підприємця

Відповідно до п. 177.8 ПКУ встановлено, що під час нарахування (виплати) фізичній особі - підприємцю доходу від здійснення нею підприємницької діяльності, суб'єкт господарювання який нараховує (виплачує) такий дохід, не утримує податок на доходи у джерела виплати, якщо фізособою - підприємцем, яка отримує такий дохід, надано копію документу, що підтверджує її державну реєстрацію відповідно до закону як суб’єкта підприємницької діяльності. Зверніть увагу, що в цьому випадку надання приміщень в оренду має бути  видом підприємницької діяльності ФОП, відповідно, і договір оренди він має укладати як ФОП.

Підтвердженням оплати через касу підприємства в даному випадку так само буде видатковий касовий ордер. Якщо така сплата здійснюється працівником підприємства за дорученням, то такий працівник надає авансовий звіт до якого додає підтверджуючі документи про оплату (зокрема, фіскальний чек, якщо ФОП застосовує РРО).

Комунальні послуги

Згідно з листом податківців від 20.09.2017 р. №2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК, у разі відшкодування орендатором витрат на оплату спожитих комунальних послуг (опалення, електричної енергії, водопостачання, водовідведення), на підставі заключених договорів між надавачами послуг та фізичною особою, то такі доходи не є доходами від здійснення підприємницької діяльності фізичної особи – підприємця на загальних підставах, та включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізичної особи згідно з нормами ст. 164  ПКУ.

При цьому, орендар виступає податковим агентом такої фізичної особи і на нього покладається обов’язок утримання, сплати та відображення ПДФО та військового збору.