Постачання нерухомого майна обслуговуючим кооперативом

Запитання: 

Обслуговуючий коопертив (загальна система оподаткування, не платник ПДВ) за рахунок пайових внесків від асоційованих членів кооперативу організовує будівництво квартир. Після завершення будівництва кооператив оформлює на себе право власності на квартири, а потім здійснює обмін корпоративних прав на квартиру членам кооперативу. Що вважається першою поставкою житла враховуючи норми пп 197.1.14 ПКУ? Кооператив в ході будівництва придбав послуги та матеріали з ПДВ та без ПДВ, на той час він не був зареєстрований як платник ПДВ, не отримував податковий кредит. Після реєстрації платником ПДВ, відповідно до п. 198. 5 ПКУ потрібно нараховувати податкові зобов’язання на вартість переданого житла?

Відповідь: 

Щодо реєстрації платником ПДВ

Особи, які для цілей оподаткування ПДВ мають право або зобов'язані бути зареєстровані як платники податку, визначено у пп. 14.1.139  та п. 180.1 ПКУ. Це означає, що юрособа незалежно від організаційно-правової форми, може здійснити реєстрацію платником ПДВ, як в обов'язковому порядку (п. 181.1 ПКУ), так і за добровільним рішенням особи (п. 182.1 ПКУ).

Якщо протягом останніх 12 к.м. загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню, у тому числі з використанням локальної або глобальної комп'ютерної мережі, нарахована (сплачена) такій особі, сукупно перевищує 1 млн. грн (без урахування ПДВ), виникає обов’язок щодо обов’язкової реєстрації платником ПДВ.

До операцій, що підлягають оподаткуванню, для цілей реєстрації платником ПДВ належать операції, що підлягають оподаткуванню за основною ставкою ПДВ, ставкою 7% та нульовою ставкою ПДВ. Звільнені операції (умовно звільнені) від оподаткування ПДВ не підлягають оподаткуванню.

Враховуючи умови запитання, обслуговуючий кооператив планує здійснення операцій з передачі квартир членам кооперативу у обсягах понад 1 млн грн, такі операції звільнені від оподаткування за пп. 197.1.14 ПКУ, тож вони не враховуються для розрахунку обсягу 1 млн. грн для обов’язкової реєстрації. 

Щодо оподатковуваних операцій

Обслуговуючий кооператив планує укласти договір купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно в житловому будинку, будівництво якого не завершене, з продавцем, який є забудовником об'єкта житлового фонду. Це означає, що після прийняття об'єкта житлового фонду в експлуатацію до кооперативу переходить право власності. Саме у цьому випадку така операція для продавця (забудовника об'єкта житлового фонду) є операцією з першого постачання житла (об'єкта житлового фонду), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20%.

Перше постачання нового житла стосується виключно осіб, зайнятих в будівництві нового об'єкту, а саме забудовників (замовників) та підрядників, які здійснюють постачання послуг по будівництву житла.

Операції з подальшого постачання майнових прав на таке нерухоме майно вже звільняються від оподаткування ПДВ згідно з пп. 197.1.14 ПКУ (додатково див. ІПК від 07.06.2017 р. №525/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).

Отже, звільнення від оподаткування ПДВ відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ поширюється лише на все постачання житла, окрім першого постачання.

Щодо умовного нарахування ПЗ з ПДВ

Відповідно до пп. "б" п. 198.5 ПКУ у разі здійснення операцій, звільнених від оподаткування ПДВ, платник податку зобов'язаний нарахувати ПЗ виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до п. 189.1 ПКУ та скласти не пізніше останнього дня звітного періоду і зареєструвати в ЄРПН зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами, які використовувались при здійсненні звільненої від оподаткування операції, та за якими формувався податковий кредит.

Це означає, що ПЗ з ПДВ будуть нараховуватись в рамках п. 198.5 ПКУ лише за тими активами та послугами, суми ПДВ, яких відображались у складі ПК. 

За умовами запитання обслуговуючий кооператив в ході будівництва придбавав послуги та матеріали з ПДВ чи без ПДВ, і на той час він не був зареєстрований як платник ПДВ, як наслідок не відображав суми податку у складі ПК, такі суми відображались у складовій собівартості будівництва. Тому за такими сумами ПЗ за п. 198.5 ПКУ не нараховуються.

Проте, якщо на час прийняття об'єкта житлового фонду в експлуатацію від забудовника  обслуговуючий кооператив буде платником ПДВ, суми податку згідно з останнім абз. п. 198.3 ПКУ будуть відображатись у складі ПК. А це в свою чергу вимагає під час подальшого постачання нерухомого майна, визнавати ПЗ за нормами пп. "б" п. 198.5 ПКУ.