Створення кооперативу для добудови житлового будинку

Так, це можливо зробити.

Відповідно до ст. 2 Закону №1087-IV кооператив -   юрособа,  утворена  фізичними  та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі членства для  ведення  спільної  господарської  та іншої діяльності з метою задоволення своїх  економічних,  соціальних  та  інших  потреб  на засадах самоврядування. В даному випадку створено житлово-будівельний кооператив – ЖБК (ст. 6 Закону про кооперацію). ЖБК за метою створення і видом діяльності повністю відповідають поняттю обслуговуючих кооперативів. На  відміну від споживчих та виробничих кооперативів останні, як правило, реєструються як неприбуткові організації (п. 133.4 ПКУ).

Кооператив є   юридичною   особою,  має  самостійний  баланс, розрахунковий  та  інші  рахунки  в  установах банків та може мати печатки (ст. 6 Закону про кооперацію).

Відповідно до ст. 19 Закону про кооперацію для досягнення мети своєї діяльності  кооператив  набуває  та використовує майно, фінансові та інші ресурси.

Джерелами формування майна кооперативу є:

• вступні, членські  та  цільові  внески  його  членів,  паї та додаткові паї;
• майно, добровільно передане кооперативу його членами;
• кошти, що надходять від провадження господарської діяльності;
• кошти, що  надходять  від створених кооперативом підприємств, установ, організацій;
• грошові та майнові пожертвування,  благодійні внески, гранти, безоплатна  технічна  допомога  юридичних і фізичних осіб,  у тому числі іноземних;
• інші надходження, не заборонені законодавством.

Кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів,  виготовленої продукції,  доходів,  одержаних від її  реалізації  та  провадження  іншої  передбаченої  статутом діяльності,  а  також  іншого майна,  придбаного на підставах,  не заборонених законом.

Засновниками (членами) ЖБК можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, в тому числі забудовник або генеральний підрядник. Члени-засновники ЖБК, як правило, вносять свої паї у вигляді майнових прав на квартири в недобудованому об'єкті. Згодом, для забезпечення фінансування добудови житлового будинку понад пай членами ЖБК будуть вноситися цільові внески (у вигляді грошових коштів чи інших майнових цінностей) або додаткові паї.

В якості асоційованого члену до ЖБК може вступити потенційний покупець квартири, що будується. При цьому, як правило, він має внести пай у вигляді грошового внеску в розмірі, який дорівнює продажній вартості квартири, тобто пайовим внеском він оплачує вартість такої квартири.

Примірний алгоритм може бути наступним (на практиці можливі інші варіанти).

Спочатку підприємство-забудовник оформляє на себе право власності на об'єкт незавершеного будівництва (далі - ОНБ) на підставі ч. 3 ст. 331 ЦКУ. До завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Далі, після реєстрації прав на ОНБ, підприємство-забудовник продає його кооперативу як нерухоме майно. Одночасно з договором купівлі-продажу між забудовником і ЖБК укладається угода про переведення боргу перед інвесторами на ЖБК (звичайно за згодою інвесторів – ст. 520 ЦКУ), причому сума такого боргу відповідає вартості ОНБ. Відповідно до цієї угоди відбувається погашення заборгованості ЖБК перед забудовником за договором купівлі-продажу ОНБ.

При вступі до ЖБК інвестори вносили в якості пайових внесків свої майнові права на квартири, тобто право вимагати від забудовника квартиру в уже збудованому житловому будинку. Тобто замість інвесторів ці права кредитора у відношенні до забудовника перейшли до ЖБК. А після того, як забудовник відповідно до зазначеної угоди перевів борг за квартири на ЖБК, то фактично в одній особі (кооперативу) відбулося об'єднання боржника і кредитора, зобов'язання з передачі квартир припинилися (ст. 606 ЦКУ). Далі, щоб продовжити будівництво, кооперативу необхідно переоформити на себе права на земельну ділянку під забудову і всю дозвільну документацію на будівництво. Ставши замовником будівництва, ЖБК зможе укласти з генпідрядником договір підряду.

Згідно зі ст. 384 ЦКУ  будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником. При цьому всі господарські, прибудинкові споруди, а також прибудинкова територія залишаються у власності кооперативу. Такий викуп, як правило, здійснюється шляхом зустрічних дій: оформлення повернення паю членові кооперативу  і продажу йому квартири на суму поверненого паю. Тобто відбувається міна паю на квартиру.

Після того, як квартири будуть викуплені членами ЖБК, подальша доля кооперативу залежить від їх рішення. ЖБК може продовжити свою діяльність і здійснювати експлуатацію та управління житловим будинком (якщо такий вид діяльності був прописаний у його статуті), перетворитися в обслуговуючу організацію (наприклад, ОСББ) або ліквідуватися в порядку, передбаченому статутом.