За наявності лічильників комунальні послуги відшкодовуються за показниками

За договорами найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦКУ). За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 ЦКУ).

Втім загальних положень щодо визначення порядку чи встановлення розміру орендної плати у договорі недостатньо - багато питань є неврегульованими на законодавчому рівні, зокрема, щодо оплати комунальних платежів.

Отже, серед поширених варіантів встановлення орендної плати, які застосовуються на практиці, є:

1) сталий розмір орендної плати, визначеної сторонами в договорі, у складі якої вже врахована компенсація за комунальні платежі;

2) розмір орендної плати за користуванням нерухомим  майном (його частиною) з компенсацією орендарем оплати за комунальними рахунками, що виставляються орендодавцю, окремо.

Перший варіант, як правило, застосовується в тих випадках, коли приміщення, яке здається в оренду, не обладнане окремими лічильниками.

В такому випадку вартість спожитих орендарем комунальних послуг пропонуються орендодавцями таким чином:

• водопостачання — пропорційно чисельності працівників підприємства-орендаря, що працюють в орендованому приміщенні;
• спожитої електроенергії — виходячи з потужності електроприладів і фактичного часу роботи;
• централізованого опалення — із співвідношення орендованої та загальної площ.

Адже питання плати за надані послуги з водопостачання та централізованого опалення*, у разі відсутності засобів обліку води і теплової енергії, вирішується розрахунково згідно з установленими нормативами (нормами) споживання:

• з централізованого постачання холодної та гарячої води і водовідведення - з розрахунку на одну особу та на ведення особистого підсобного господарства;
• з централізованого опалення - з розрахунку за 1 кв. м (куб. м) опалюваної площі (об'єму) квартири (будинку садибного типу) та з урахуванням фактичної температури зовнішнього повітря і фактичної кількості днів надання цієї послуги в місяці, який є розрахунковим.

Другий варіант передбачає  укладення договору оренди приміщення, де визначений загальний (сталий) розмір орендної плати, який не залежить від розміру комунальних платежів. В такому разі про відшкодування комунальних сум на оплату тепла, води та електроенергії окремо ні в договорі, ні в акті не вказують. Сума окремо по орендарях не розраховується, хоча по суті, розрахунки за тепло та водопостачання орендодавцем здійснюються аналогічно до наведених вище нормативів — з розрахунку на одну особу за водопостачання та за 1 кв. м орендованого приміщення щодо тепла.

Таким чином, умови відшкодування та розрахунку комунальних послуг мають бути чітко обумовлені в договорі: або стала сума щомісяця, або складається акт окремо за оренду приміщення та окремо на відшкодування комунальних послуг (можливо, одним актом про надання послуг оренди з відшкодування комунальних платежів).

Якщо, як зазначено у запитанні, йдеться про встановлені лічильними на орендоване приміщення, то в такому разі слід у договорі оренди чітко прописати наступне:

1. сума орендної плати складається з безпосередньо оплати самої оренди приміщення - .... грн за 1 кв. м  або загальна сума, скажімо, 2000 грн щомісяця;

2. відшкодування комунальних платежів здійснюється залежно від їх використання, що підтверджується показниками лічильників. При цьому до договору оренди додається Акт приймання-передачі приміщення в оренду орієнтовно наступного змісту:

 “__________, в особі директора __________, що діє на підставі Статуту,  (далі - Орендодавець), з однієї сторони, та ____________________, в особі директора _____________, що діє на підставі Статуту (далі - Орендар), надалі разом названі – «Сторони», а окремо - «Сторона», склали цей Акт приймання – передачі приміщення, надалі у тексті «Акт», до Договору оренди нерухомого майна від « __ » ________ 20__ р. №_______, надалі у тексті - «Договір», про наступне:

1. Орендодавець передав, а Орендар прийняв нежитлове приміщення загальною площею _____ кв.м. , що знаходиться за адресою: _______ (далі - «Об'єкт оренди»).

2. Об’єкт оренди передається в наступному стані:____________________________

3. Показники лічильників на момент передачі Об’єкта оренди в оренду становлять

лічильник ХХХХ показник ___________;

лічильник ХХХХ показник ___________;

лічильник ХХХХ показник ___________;

лічильник ХХХХ показник ___________.

4. Реквізити  та підписи Сторін”

3. На виконання укладеного договору оренди приміщення складається Акт про надання послуг оренди з відшкодування комунальних платежів, який також має містити показники лічильників за місяць:

 “__________, в особі директора __________, що діє на підставі Статуту,  (далі - Орендодавець), з однієї сторони, та ____________________, в особі директора _____________, що діє на підставі Статуту (далі - Орендар), надалі разом названі – «Сторони», а окремо - «Сторона», склали цей Акт про надання послуг оренди про наступне:

1. Орендна плата за нежитлове приміщення загальною площею _____ кв. м, що знаходиться за адресою: _______ (далі - «Об'єкт оренди») за ________ місяць 20_ року склала ____________ (сума прописом _____) грн, в т.ч. ПДВ - _____ грн.

2. Показники лічильників за період з 01 по  31 число місяця оренди  становлять

лічильник ХХХХ показник ___________ - сума до оплати з врахуванням вартості 1 куб газу ___ грн загально становить __________ грн;

лічильник ХХХХ показник ____________________________________;

лічильник ХХХХ показник ____________________________________;

лічильник ХХХХ показник ____________________________________.

3. Реквізити  та підписи Сторін”.